Roberto Tadeu Teixeira, do INCRA de São Paulo, e Eduardo Augusto, registrador de Conchas (SP) e diretor de assuntos fundiários do IRIB, analisam e comentam as principais alterações introduzidas pelo novo Decreto nº 5.570 de 31 de outubro de 2005, publicado no Diário Oficial da União de 01/11/2005 em relação ao decreto nº 4.449/02.

Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005

Dá nova redação a dispositivos do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras providências.

Art. 1º: Os arts. 5º, 9º, 10º e 16º do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redação:

Art. 5º: O INCRA comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação, na forma prevista no § 1º do art. 4º. (NR)*

COMENTÁRIO:

• A comunicação do INCRA ao Registro de Imóveis não será mais obrigatoriamente “por escrito” (expressão que fora suprimida do texto original), podendo, portanto, ser por sistema informatizado;

• A comunicação Registro-INCRA, prevista no artigo 4º do decreto regulamentador, não precisou sofrer mudanças, uma vez que tal expressão (“por escrito”) não consta do texto original;

• Cabe esclarecer que, para os imóveis já certificados será dispensada essa comunicação, visto que os mesmos já foram objeto de atualização cadastral, estando portanto a Certificação com o código do INCRA correto e a área atualizada em função do georreferenciamento.

Conclusão: a efetivação da interconexão pelo sistema informatizado fica agora a cargo dos atos normativos a serem expedidos pelo INCRA.

Art. 9º (…)

§ 3º Para os fins e efeitos do § 2º do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2º, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.


COMENTÁRIO:

A adequação do imóvel rural ao novo sistema georreferenciado:

• Retirada a expressão “respeitadas as divisas do imóvel” do §3º do artigo 9º do decreto regulamentador, o que evita a falsa conclusão de que a nova descrição deveria apresentar semelhança com a descrição tabular, uma vez que muitos imóveis nem sequer possuem descrição no registro;

• Incluída, no mesmo dispositivo, a necessária observância do §13 do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, ou seja, a adequação do imóvel às regras do georreferenciamento é uma forma de retificação de registro, apesar de possuir regras próprias, dispostas no decreto e em atos normativos do Incra. Dessa forma, deve-se utilizar de forma integrada as regras do artigo 213 com as regras específicas do georreferenciamento, sempre que se mostrarem necessárias para viabilizar o novo sistema;

• Retirada a expressão “que não excedam os limites preceituados na legislação vigente” do §4º do artigo 9º do decreto regulamentador. Toda retificação serve apenas para corrigir erro do registro, ou seja, nunca pode resultar em aumento real de área, mas pode apurar que a área verdadeira do imóvel era bem diversa da constante do registro (comprovado ser erro do registro, viável a sua retificação, independentemente da discrepância entre o valor equivocado e o real);

§ 4º Visando a finalidade do § 3º, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.


COMENTÁRIO:

É conseqüência da alteração introduzida pelo § 3º, onde foi retirada do texto anterior a frase “mantida a descrição das divisas do imóvel”. É lógico que com o georreferenciamento ocorrerá a mudança da descrição da divisa constante na matrícula do imóvel e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes será procedida a retificação da matrícula observando o memorial descritivo georreferenciado.

§ 5º O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1º deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.


COMENTÁRIO:

No §5º foi alterada a “averbação da nova descrição” para “abertura de nova matrícula para o imóvel georreferenciado”. Com isso, as matrículas antigas serão encerradas e o imóvel georreferenciado será uma matrícula nova, saneada, e, se necessário, com a averbação de transporte de todos os ônus eventualmente existentes.

§ 8º Não sendo apresentadas as declarações constantes do § 6º, o interessado, após obter a certificação prevista no § 1º, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2º, 3º, 4º, 5º e 6º do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.


COMENTÁRIO:

No §8º foi resolvida uma situação que estava causando alguns problemas em certas regiões do País. A partir de agora, ficou claro que, na falta de anuência de algum confrontante, isso não será fator impeditivo da certificação, competindo ao interessado suprir essa deficiência perante o Registro Imobiliário que providenciará as notificações nos termos dos §§2º a 6º do artigo 213 da LRP. Trata-se de outra evidência de que a adequação do imóvel rural ao georreferenciamento é uma espécie de retificação de registro. Nesse mesmo §8º foi suprimida a expressão “encaminhará a documentação ao juiz competente”, o que reforça a característica retificatória do “georreferenciamento”.

§ 9º Em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art. 176, §§ 3º e 4º, e do art. 225, § 3º, da Lei no 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA. (NR)


COMENTÁRIO:

Inclusão do §9º, que determina o óbvio: a adequação do imóvel rural à nova legislação somente poderá ocorrer com a certificação do INCRA, ou seja, mesmo que esteja georreferenciado de acordo com as técnicas e regras da nova legislação, esse imóvel somente será considerado “apto” à nova legislação se estiver devidamente certificado por aquela autarquia federal.

Art. 10 A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art.176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos:

(…)
III – cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;
IV – oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.


COMENTÁRIO:

Novo referencial dos prazos contados a partir de 20/11/2003, data da publicação dos atos normativos do INCRA. Os prazos principais se referem aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural:

20/11/2008: imóveis com área de 500 a menos de 1.000 hectares;
20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.

§ 1º Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da descrição do imóvel rural às exigências dos §§ 3º e 4º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4º do art. 9o deste Decreto.


COMENTÁRIO:

O trabalho de georreferenciamento respeitados os direitos de terceiros confrontantes , ou seja, as divisas reais existentes, resultará na maioria do casos em uma descrição perimétrica e área diferentes das constantes das matrículas, portanto haverá necessidade de adequação, isso é válido apenas na primeira apresentação que será procedida de forma administrativa.

§ 2º Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:

I – desmembramento, parcelamento ou remembramento;
II – transferência de área total;
III – criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.


COMENTÁRIO:

Após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na matrícula tão-somente os atos registrais geradores da obrigação de georreferenciar desmembramento, parcelamento, remembramento, alienação e retificação judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel. Atenção: o novo texto pode levar à falsa interpretação de que agora é possível a alienação de fração ideal de imóvel com prazo carencial já vencido (pois o inciso II do §2º do artigo 10 do decreto prevê: “transferência de área total”). Isso não é verdade! O inciso II se refere a “área total” em contrapartida ao inciso I que se refere a “desmembramento”, ou seja “área parcial” (para o INCRA e para vários doutrinadores, desmembramento de área rural somente é permitida para fins de alienação); todos os títulos (públicos, particulares ou judiciais) lavrados antes de 1º/11/2005 sem o “Geo” não necessitarão de re-ratificação se vierem acompanhados dos novos trabalhos técnicos e da certificação do INCRA, observados os novos prazos do decreto.

§ 3º Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003. (NR)


COMENTÁRIO:

Este parágrafo foi acrescido no decreto 5.470/05 , pois o início do prazo do decreto 4.449/02 contava a partir da publicação do decreto, agora é contado a partir da publicação da Norma de Georreferenciamento do INCRA que ocorreu em novembro de 2003.

“Art. 16 Os títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais, lavrados, outorgados ou homologados anteriormente à publicação deste Decreto, que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da área, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado nos termos deste Decreto, observando-se os prazos fixados no art. 10.” (NR)

Art. 2º A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3º do art. 225 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:

I – imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;
II – nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto no 4.449, de 2002.

COMENTÁRIO:

• Vale a data do ajuizamento da ação (protocolo da petição inicial);

• Petições já protocoladas: novos prazos do artigo 10 do decreto;

• Petições protocoladas a partir da publicação deste decreto, 11 de novembro de 2005,

• Exigência imediata do “Geo”, independentemente da área do imóvel.

Art. 3º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 4º Fica revogado o § 2º do art. 4º do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002.

Brasília, 31 de outubro de 2005; 184º da Independência e 117º da República.

Luiz Inácio Lula da Silva

Miguel Soldatelli Rossetto

* NR= nova redação