Regularização Fundiária Urbana
Estudo de Caso: Jardim dos Borges – Sabará

Por Natália de Almeida Nascimento e Priscilla Mara Novais de Souza, alunas do curso de Engenharia de Agrimensura da Faculdade de Engenharia de Minas Gerais
Orientador: André Henrique Teixeira

Resumo

A abordagem aqui feita levou em consideração a temática da regularização fundiária urbanística na região do Bairro Jardim dos Borges no município de Sabará em Minas Gerais. O presente estudo possui como objetivo principal apresentar os métodos necessários para a regularização dos imóveis do Bairro Jardim dos Borges em Sabará. A metodologia aqui utilizada foi a de revisão de literatura complementada com um estudo de caso.

Palavras-chave: regularização fundiária; imóveis; métodos.

Introdução

A Regularização Fundiária conceitua-se através da inclusão da parte de uma cidade que se encontra na clandestinidade ou irregularidade no contexto geral da cidade legalizada e urbanizada. Com isso, tal procedimento inicial é de natureza legislativa, e por conseqüência, um procedimento jurídico. Contudo, se faz necessário que esse procedimento seja encaminhado com o procedimento jurídico a regularização urbanística da área, por meio de plano próprio de urbanização para cada área. Este plano de urbanização deve contemplar a estrutura básica exigida pela Lei 6.766/79, ou seja, a abertura de ruas, o escoamento de águas pluviais, a solução para o abastecimento de água potável, solução para energia elétrica domiciliar e a solução para o escoamento sanitário e energia elétrica pública.

A implementação irregular de loteamento nas grandes cidades e regiões metropolitanas é uma realidade que, não apenas acarreta sérias dificuldades para a população em geral como, mais grave ainda, leva a problemas sociais de grandes proporções como, por exemplo, na área de saneamento básico. Os principais responsáveis por essa grave situação são a falta de fiscalização e a falta de projetos de loteamento que atendam sobre todos os aspectos da população e órgãos governamentais.

Tendo em vista a responsabilidade do Engenheiro Agrimensor sobre os projetos, planejamento e execução de loteamento urbano, esse trabalho reúne, em um único documento, os critérios, as variáveis técnicas, econômicas e formas ditadas pelas leis e normas, para a elaboração de projeto de implantação de regularização de loteamento urbano.

A situação atual do loteamento é semelhantes á diversas outras propriedades urbanas em toda a região, sendo assim consideradas irregulares de acordo com o zoneamento urbano e as diretrizes municipais de uso e ocupação do solo.

O presente estudo possui como objetivo principal utilizar uma metodologia de regularização fundiária do bairro Jardim dos Borges em Sabará – MG, levando em consideração leis de uso e ocupação do solo, além de diretrizes legais para o dimensionamento e representação topográfica dos imóveis. Apresentando a influência que o Planejamento urbano e o Plano Diretor exercem no processo de expansão urbana, evitando desapropriações e parcelamentos forçados que prejudicam o desenvolvimento social e econômico do município, comprometendo o orçamento para infra-estrutura e reorganização da ocupação urbana em áreas irregulares. Colhendo estas informações é possível orientar outros moradores que se encontram nas mesmas situações, sobre como proceder para conseguir o registro do seu imóvel.

Materiais e Métodos

Neste capítulo são apresentados alguns dos materiais passíveis de uso no processo de regularização fundiária urbanística. Não são, entretanto, discutidas questões como declarações públicas ou depoimentos de testemunhas, ou donos dos imóveis, vídeos ou outros recursos desta possível natureza, pois a única pretensão de abordagem é por meio de materiais mais utilizados.

A irregularidade

As irregularidades fundiárias podem ter sido ocasionadas por ocupações extremamente precárias em áreas públicas e/ou privadas, por ocupações de alto e médio padrão em áreas públicas ou mesmo pela própria prefeitura ou outras instituições públicas, ao ocuparem terras particulares de forma irregular. Dentro de um programa amplo de regularização fundiária, todos esses possíveis casos devem ser abordados. Porém, no presente estudo são discutidos apenas os aspectos relativos à regularização fundiária e urbanística da área do Jardim dos Borges no município de Sabará em Minas Gerais.

O primeiro passo para a elaboração de um programa de regularização fundiária deve ser a identificação das irregularidades existentes no território tratado. A partir de tal identificação, exige uma imensa busca, por preferências que possam localizar as irregularidades no território analisado, a situação em que ocorrem tais irregularidades e há quanto tempo o território está ocupado e qual a sua situação do ponto de vista ambiental.

Existem vários tipos de fontes de informação sobre qual tipo de trabalho de campo é mais viável a ser feito, na busca de atingir melhores resultados custo, agilidade e eficácia, com o intuito de melhor atender a solução de tais irregularidades.

Imagens aéreas do local

Através do ¨Google Maps¨ (serviço de pesquisa e visualização de mapas e imagens de satélite da Terra gratuito na web fornecido e desenvolvido pela empresa estadunidense Google), obteu-se uma imagem aérea do território aqui analisado. As fotografias aéreas são tomadas por câmeras aerofotogramétricas especialmente produzidas para tal finalidade. Possuem projeção cônica e, por esse motivo, apresentam distorções radiais, que aumentam em direção às bordas. Tais fotografias devem e podem ser largamente utilizadas no processo de regularização fundiária porque auxiliam na avaliação do crescimento da área aqui analisada, podendo ser utilizadas como prova de ano de construção e moradia e também assumir papéis decisivos em processos judiciais de usucapião.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 01 Regularização Fundiária Urbana

Figura 1: Carta imagem do município de Sabará. Fonte: Google Maps (2010).

Imagens enviadas por meio de satélites

As imagens por meio de satélites podem auxiliar com relação ao ano em que o território foi ocupado e para monitoramento da expansão do mesmo.

Situação dos registros dos imóveis

O Cartório de Registro de Imóveis é o detentor oficial das informações de registro de imóveis, as quais compreendem seu perímetro e localização, proprietários, áreas, e documentações históricas sobre negociações envolvendo tais terras – venda, concessões de uso, permutas, entre outras. Tais informações são de suma importância para que se possa comprovar a propriedade e localização das terras, sejam elas públicas ou particulares, envolvidas no processo de regularização. Com isso, o Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo registro da área em processo de regularização fundiária deve ser convidado a auxiliar a prefeitura nos procedimentos para regularização, tornando-se um parceiro de total importância a nível desse processo.

Para registrar um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis ou corrigir possíveis erros de registro, faz-se necessário arcar com os custos do processo, Contudo, no caso de se tratar de regularização fundiária, podem ser realizados acordos em que os custos são reduzidos a zero no registro das CUEM, CRDU.

A partir do momento em que se possui conhecimento dos procedimentos do cartório e seus funcionários normalmente ajuda na formação das parcerias e no levantamento de registros, memoriais e plantas, cujas cópias, também são vendidas e tem um custo de impressão razoavelmente em comparação com cópias comuns.

Faz-se necessários que, a partir do momento que existir a necessidade de realizar uma pesquisa cartorária exista alguns informações básicas sobre a área que se deseja pesquisar como proprietário, nome do loteamento e número do lote, e como também podem ser indicados os confrontantes da área pesquisada.

No caso de regularização do registro das áreas a regularizar no Cartório de Registro de Imóveis são realizados os seguintes passos:

Elaborar nova planta de parcelamento de área;
Elaborar todos os memoriais descritivos dos lotes criados;
Elaborar e assinar os termos de concessão – CUEM e CRDU;
Comprovar usucapião e aprová-lo na justiça;
Aprovar novo parcelamento do Departamento de Aprovação PMTS;
Levar documentação para registrar no Cartório de Registro de Imóveis.

- As plantas de parcelamento

As plantas de parcelamento são itens de suma importância dentro do processo de regularização fundiária, pois indicam a localização planejada dos lotes e a situação inicial de divisão entre o privado e o público. No caso do Jardim dos Borges no município de Sabará, existem diferentes situações de parcelamento, ou seja, loteamentos que foram abertos e não destinaram como áreas públicas, loteamentos que destinaram áreas públicas, arruamentos e espaços habitacionais.

Apesar de potencialmente claras em seus aspectos de leitura e identificação de divisas, ângulos e dimensões, a maior parte das plantas de parcelamento apresentam alguns problemas de elaboração, como por exemplo: distâncias discrepantes, indicações de ângulos equivocadas, ausência de dados como escala, distorções derivadas de cópias reprográficas, péssimas condições de leitura por perda de definição dos textos, indicações mal delineadas de curso d’água, não equivalência ao memorial descritivo, ausência de indicação do profissional responsável, ausência de indicação do norte magnético ou geográfico, ausência de título ou do nome do loteamento a que se refere, ausência de data de elaboração, ausência de destinação da área pública, entre outros.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 02 Regularização Fundiária Urbana

Figura 2: Imagem do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 03 Regularização Fundiária Urbana

Figura 3: Imagem do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 04 Regularização Fundiária Urbana

Figura 4: Imagem do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 05 Regularização Fundiária Urbana

Figura 5: Imagem do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 06 Regularização Fundiária Urbana

Figura 6: Imagem do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 07 Regularização Fundiária Urbana

Figura 7: Imagem do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

- Caracterizando a irregularidade

A apresentação da caracterização da irregularidade se dá por meios distintos entre si. Contudo, passíveis de combinação e notadamente interligados por causa de sua característica espacial. Com isso, podem ser utilizados recursos, como análises espaciais dentro do escritório, os levantamentos topográficos e as pesquisas em campo a respeito da característica sócio-econômicas e dos imóveis.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 08 Regularização Fundiária Urbana

Figura 8: Imagem de algumas construções no local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 09 Regularização Fundiária Urbana

Figura 9: Imagem de um campo de futebol no local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 10 Regularização Fundiária Urbana

Figura 10: Área comercial do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

InfoGNSS 34 Artigo 04 Figura 11 Regularização Fundiária Urbana

Figura 11: Uma das ruas do local. Fonte: Imagem feita pelas autoras.

- Trabalho de campo

O trabalho de campo é parte fundamental e de suma importância no processo de regularização fundiária e urbanística. Associados a ele estão outras etapas também de suma relevância. Possui custo razoavelmente elevado, pois exige o uso de veículo e o deslocamento de técnicos, que de costume precisam visitar o local mais de uma vez, pois ocorrem falhas de logística ou porque não foi possível visitar todos os moradores da área. Com isso, deve ser muito eficiente para evitar perdas de recursos e tempo, já que também são longos e exigem bastante dedicação por parte das equipes, que podem encontrar desde casas vazias a recepções hostis de moradores. Junto ao trabalho de campo para a execução de levantamento sócio-econômico podem ser executadas outras atividades como a selagem e a obtenção de fotografias, o que aumenta a eficácia dos levantamentos e diminui a necessidade de realizar novas visitas de campo. A base de um bom trabalho de campo está ligado à qualidade do questionário ou dos formulários aplicados, e à padronização do conhecimento do preenchimento das fichas.

Conclusão

Com o aumento da agilidade do processo de regularização e a melhoria na qualidade das análises e caracterização de áreas ocupadas desordenadamente, como a área aqui analisada, espera-se que seja encontrada uma forma mais rápida e eficiente para a regularização de tais áreas. Com isso, espera-se que o material submetido à análise possa ser considerado ponto de partida principal para a realização de quaisquer bancos de dados e projetos urbanísticos vindouros.

Espelhando-se em procedimentos e técnicas, e não unicamente em um determinado conjunto de dados específicos, a proposta do presente estudo analisou a aplicação de programas de regularização fundiária e urbanística do Jardim dos Borges no município de Sabará em Minas Gerais. O baixo custo de implantação inicial para aqueles que inicialmente já possuem um mapeamento base associado a um banco de dados geográficos é pequeno, pois aumenta as vantagens de execução.

Conclui-se através do presente estudo que, a eficácia e troca de conhecimento com outros processos de regularização de outros municípios poderia tornar objetivos e claros a toda a população, o benefício de se tornar a burocracia de tal processo mais transparente, pois seria evitado um espaço grande de tempo para a execução do processo de regularização fundiária.

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