Veja o que é obrigado saber – Quinta Parte
Parcelamento de Imóvel Rural
Os profissionais credenciados no Incra para executar trabalhos de georreferenciamento, com vistas à Certificação, também devem ter conhecimento dessa importante Instrução Normativa do Instituto que define procedimentos a serem adotados para a aprovação de um loteamento ou parcelamento de imóveis rurais.
É importante esclarecer que, em 22 de dezembro de 1980, ainda não estava em vigor, obviamente, a Lei 10.267/01 que instituiu o georreferenciamento de imóveis rurais e a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais (NTGIR) do Incra. Daí contar no item 4.4 letras d, e, f apenas a menção de planta e memorial descritivo. No entanto, após a entrada em vigor da referida lei e NTGIR, todo o trabalho técnico deve ser georreferenciado de acordo com a Norma técnica do Incra.
Para análise da viabilidade técnica do loteamento, deverá ser protocolada, nas Superintendências Regionais, do Incra, toda documentação exigida na Instrução 17-b, quando será aberto processo específico com vistas à sua aprovação pelos setores técnico e jurídico do Instituto.
Apresentaremos a seguir a Instrução Normativa 17-b do Incra, de 22 de dezembro de 1980, para ser aplicada pelo profissional de agrimensura caso seja contratado para elaborar um projeto técnico para aprovação de um loteamento de imóvel rural.
Instrução 17-b, de 22 de dezembro de 1980.
Boletim de Serviço 51, de 22/12/80.
Dispõe sobre o parcelamento de imóveis rurais.
1. Disposições Preliminares
1.1 São formas de parcelamento do solo, o loteamento e o desmembramento.
1.2 Considera-se loteamento a divisão de gleba em lotes, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
1.3 Considera-se desmembramento a divisão de gleba em lotes, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
2. Parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado em zona urbana ou de expansão urbana
2.1 O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado em zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições da Lei 6.766, de 19/12/79, e das legislações estaduais e municipais pertinentes.
2.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá ao Incra, unicamente, proceder, a requerimento do interessado, à atualização do cadastro rural, desde que aprovado o parcelamento pela Prefeitura Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imóveis.
2.3 A atualização cadastral será:
a) do tipo “Cancelamento”, quando o parcelamento abranger a totalidade da área cadastrada;
b) do tipo “Retificação”, quando o parcelamento, para fins urbanos, abranger parcialmente a área cadastrada e permanecer como imóvel rural uma área remanescente.
3. Parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora da zona urbana ou de expansão urbana
3.1 O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do Artigo 96, do Decreto 59.428, de 27/l0/66, e do Artigo 53, da Lei 6.766, de 19/12/79.
3.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá, quanto ao Incra, unicamente sua prévia audiência.
3.3 Os parcelamentos com vistas à formação de núcleos urbanos, ou à formação de sítios de recreio, ou à industrialização, somente poderão ser executados em área que:
a) por suas características e situação, seja própria para a localização de serviços comunitários das áreas rurais circunvizinhas;
b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária;
c) comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento.
3.4 A comprovação será feita pelo proprietário, através de declaração da municipalidade e/ou através de circunstanciado laudo assinado por técnico habilitado.
3.5 Verificada uma das condições especificadas no item 33, o Incra, em atendimento a requerimento do interessado, declarará nada ter a opor ao parcelamento.
3.6 Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imóveis, o Incra, a requerimento do interessado, procederá à atualização cadastral, conforme o disposto no item 2.3.
4. Parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana.
4.1 O parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do Artigo 6l da Lei 4.504, de 30/11/64, do Artigo 10 da Lei 4.947, de 06/04/66, dos Artigos 93 e seguintes do Decreto 59.428, de 27/10/66 e do Artigo 8º da Lei 5.868, de 12/12/72.
4.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá ao Incra a prévia aprovação do projeto.
4.3 A aprovação de projeto de desmembramento sujeita-se, no que couber, às normas seguintes.
4.4 Para a aprovação de projeto de loteamento, o interessado deverá apresentar requerimento, instruído com os documentos seguintes:
a) título de propriedade;
b) cadeia dominial;
c) quitação fiscal;
d) memorial descritivo de todo o imóvel e do loteamento;
e) planta de todo o imóvel;
f) planta do loteamento;
g) planilha de cálculos;
h) plano de aproveitamento.
4.4.1 O requerimento.
4.4.1.1 Quando formulado por pessoa física, deverá conter o nome por extenso do requerente, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência, CPF, documento de identidade, código de cadastramento do imóvel e finalidade do projeto de parcelamento.
4.4.1.1.1 Se o proprietário for casado, o respectivo cônjuge também deverá assinar o requerimento.
4.4.1.1.2 O proprietário e, se for o caso, o respectivo cônjuge poderão ser representados por procurador, desde que juntado ao requerimento o instrumento do mandato.
4.4.1.2 Quando formulado por pessoa jurídica, deverá conter a denominação ou razão social do requerente, lugar onde tem sua sede, CGC, código de cadastramento do imóvel, finalidade do projeto de parcelamento e deverá ser ainda instruído com comprovantes:
a) de que os seus atos constitutivos, e eventuais alterações, estão registrados na competente Junta Comercial;
b) de que o signatário do requerimento representa efetivamente a pessoa jurídica e tem poderes suficientes para o ato.
4.4.1.2.1 O requerente poderá ser representado por procurador, desde que juntado ao requerimento o instrumento do mandato.
4.4.2 O título de propriedade deverá estar devidamente registrado no competente Registro de Imóveis e ser acompanhado do comprovante do registro de re-ratificação da área, quando a constante do título divergir da que figura na planta geral do imóvel.
4.4.3 A cadeia dominial consistirá em certidão do Registro de Imóveis, em ordem inversa, dos títulos de domínio até vinte anos, mencionando, quanto a cada um deles:
a) natureza e data de cada um dos títulos;
b) data, livro, folha e número de ordem, do registro de cada um deles.
4.4.4 A quitação fiscal consistirá no comprovante de quitação do último lançamento do ITR.
4.4.5 Os memoriais descritivos.
4.4.5.1 No caso do imóvel como um todo, deverá abranger:
a) denominação do imóvel e denominação do loteamento;
b) localização (Distrito, Município e Estado) e distância do imóvel ao perímetro urbano da sede do Município;
c) roteiro perimétrico, contendo o ponto de partida, rumos ou azimutes seguidos e orientação dos antigos marcos, com os respectivos cálculos, distâncias, indicação dos atuais marcos, limites e confrontações;
d) área total do imóvel, área a ser loteada e área remanescente, se for o caso,
e) acidentes geográficos encontrados, como valos, córregos, rios, lagoas, elevações e marcos antigos;
f) indicação das culturas existentes, dos campos, matas, capoeiras e áreas não aproveitáveis,
g) vias de acesso e de comunicação interna, já existentes e as que serão abertas,
h) informações sobre o clima, vegetação e relevo;
i) informações sobre os solos do imóvel e o seu potencial agrícola;
j) assinatura dos técnicos responsáveis pelos serviços, mencionando os nomes, qualificação profissional e respectivos números de registro no CREA.
4.4.5.2 No caso de loteamento deverá ser apresentado em quatro vias, abrangendo:
a) denominação do imóvel e denominação do loteamento;
b) nome do proprietário;
c) número de cada lote e respectiva área;
d) marcos ou estações;
e) rumos ou azimutes;
f) dimensões das áreas (frente, fundo, lado direito e lado esquerdo);
g) limites e confrontações;
h) assinatura dos técnicos responsáveis pelo projeto, mencionando os nomes, qualificação profissional e respectivos números de registro no CREA.
4.4.6 A planta geral do imóvel deverá ser apresentada em cópia heliográfica, contendo todas as especificações técnicas e legais exigidas, bem como:
a) laterais do perímetro, devidamente demarcadas;
b) distâncias de um marco a outro e perímetro de todo o imóvel;
c) área total do imóvel, área a ser loteada e área remanescente, se for o caso;
d) delimitação e indicação, conforme título de propriedade, dos limites e confrontantes;
e) altitudes relativas de cada estação do instrumento e a conformação altimétrica ou orográfica aproximada dos terrenos,
f) construções existentes, com indicação dos seus fins, bem como os marcos, valos, cercas, muros divisórios e outros quaisquer vestígios que sirvam ou que tenham servido de base à demarcação;
g) cursos d’água existentes;
h) indicação, por cores convencionais, das culturas existentes, pastos, campos, matas, capoeiras e outros;
i) indicação, no título da planta, de: nome do imóvel; Distrito, Município e Estado de situação do imóvel; data de confecção dos trabalhos;
j) legenda, com a discriminação das áreas;
l) indicação, na parte superior e à direita da planta, do Norte verdadeiro, bem como da declinação magnética do lugar;
m) assinatura do responsável pela planta, mencionando o nome, qualificação profissional e respectivo número de registro no CREA.
4.4.7 A planta do loteamento deverá ser apresentada em quatro cópias heliográficas, elaboradas segundo as especificações técnicas exigidas para a planta geral do imóvel, e contendo os seguintes elementos:
a) denominação do loteamento;
b) indicação de rumos ou azimutes e distâncias em todo o perímetro a ser loteado;
c) distâncias, áreas e numeração dos lotes, dimensões e nomenclatura das vias de comunicação;
d) marcos, rumos ou azimutes e distâncias para cada área constante do plano do loteamento;
e) legenda completa, localizada à direita e abaixo da planta, contendo: número e somatório das áreas dos lotes, somatório das áreas das estradas (especificando largura e comprimento), somatório das áreas de reserva florestal, somatório das demais áreas, e a área total do loteamento e a do imóvel (que deverão conferir com as que constam da planta geral do imóvel e dos memoriais descritivos);
f) assinaturas do proprietário (ou do procurador devidamente constituído) e dos técnicos responsáveis pelo projeto, mencionando os nomes, qualificação profissional e respectivos números de registro no CREA.
4.4.8 A planilha de cálculos analíticos deverá acompanhar a planta geral do imóvel.
4.4.9 O plano de aproveitamento deverá:
a) indicar se no imóvel será aplicada a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista;
b) apresentar, quando se tratar de imóvel destinado a exploração agrícola, programação consubstanciada nos seguintes critérios:
I – comprovação da viabilidade técnica e econômica das culturas selecionadas;
II – uso adequado dos recursos naturais;
III – especificação das técnicas de manejo do solo e dos tratos culturais a serem empregados;
IV – plano de exploração ajustado ao calendário agrícola determinado para a região e para as culturas programadas;
c) incluir demonstrativo da viabilidade econômica da exploração, com apresentação dos cálculos de investimentos necessários, despesas, receitas e lucros;
d) apresentar informações sobre o nível tecnológico da exploração, assistência técnica aos agricultores compradores dos lotes e comercialização da produção.
4.5 O requerimento previsto no item 4.4 deverá ser apresentado, com a respectiva documentação, à correspondente Coordenadoria, que fará as vistorias e avaliações necessárias, nos termos da Portaria n.º 783, de 30/05/75, cabendo ao Departamento de Projetos e Operações – DP as verificações finais e sua aprovação.
4.6 Poderá o INCRA, a qualquer tempo, promover vistorias, a fim de comprovar:
a) a veracidade das informações prestadas quando do requerimento;
b) a exata execução de quanto proposto.
4.7 Nos projetos de loteamento deverão ser observados os seguintes preceitos:
4.7.1 Os estabelecidos na Lei 4.771, de 15/09/65 (Código Florestal).
4.7.2 Nenhum lote poderá ser colocado à venda sem a prévia aprovação do projeto pelo INCRA e sem o respectivo registro no Registro de Imóveis.
4.7.3 A área mínima a ser loteada não poderá ser inferior a cinco vezes o módulo da exploração prevista, da respectiva zona típica.
4.7.4 A área mínima de cada lote, não poderá ser inferior ao módulo da exploração prevista ou à fração mínima de parcelamento, da respectiva zona típica.
4.8 Os loteamentos da espécie deverão estar localizados próximos a núcleos urbanos, que lhes sirvam de apoio, ou neles deverá estar prevista a formação de núcleos urbanos.
5. Disposições finais.
5.1 Os casos omissos serão resolvidos pelo Departamento de Projetos e Operações (DP).
5.2 A presente Instrução se aplica aos processos em curso e entrará em vigor na data de sua publicação no Boletim de Serviço do Incra.
5.3 Revogam-se as disposições em contrário, em especial a Instrução 17-a e as Normas DPC nos. 1L, 2L, 3L e 4L, todas do Incra.
Roberto Tadeu Teixeira é engenheiro agrimensor, chefe do Serviço de Cartografia e presidente do Comitê Regional de Certificação do Incra SP, especialista em georreferenciamento de imóveis rurais
roberto.tadeu@spo.incra.gov.br