Por Juliane de Carvalho, Julio Cesar Magalhães, Tatiana Maria Baroni Jardim e Wellington Ricardo de Sousa
A lei de uso e ocupação do solo, ainda não esta presente em pequenos municípios, por ser Lei municipal obrigatória para todos os municípios com mais de 20 mil habitantes. Haja visto que esse tipo de procedimento é implantado após a aprovação do plano diretor do município.Que se estabelece obrigatoriamente participativo, elaborado pelas prefeituras em conjunto com vereadores e representantes da sociedade, por meio de conselhos gestores, traçando as diretrizes do município para áreas básicas, como ocupação do solo, habitação, meio ambiente e prioridades de investimentos econômicos e sociais. O Plano Diretor deve, portanto, ser discutido e aprovado pela Câmara de Vereadores e sancionado pelo prefeito. O resultado, formalizado como Lei Municipal, é a expressão do pacto firmado entre a sociedade e os poderes Executivo e Legislativo.
A importância de se criar um plano diretor está no fato de ser este o documento que identifica e analisa as características físicas, as atividades predominantes e as vocações da cidade, os problemas e as potencialidades. O conjunto de regras determina o que pode e o que não pode ser feito em cada parte de cidade.
Desta forma, o desmembramento do solo como uma dessas regras é o principal instrumento de estruturação do espaço urbano e tem como objetivo a criação de um espaço adequado para a habitação humana. Assim, o objetivo deste artigo foi apresentar as alternativas do desmembramento, na cidade de Belo Horizonte – MG, observando os trâmites legais vigentes neste município. Portanto, ao se desenvolver este artigo acreditamos na importância da divulgação aos profissionais, Engenheiros Agrimensores das alternativas e dos protocolos que devem ser seguidos para execução do desmembramento, de modo a evitar enganos, retrabalhos e atrasos no desenvolvimento deste serviço.
Esse trabalho tem a finalidade de abordar as técnicas realizadas para a aprovação de um desmembramento no município de Belo Horizonte, que segundo o IBGE possuí população em 2010 de cerca de 2.375.151 e estimado para os anos de 2014 cerca de 2.491.109 habitantes, e um plano diretor que foi criado pela Lei Nº 7.165, de 27 de agosto de 1996 e posteriormente Lei de parcelamento, Ocupação e Uso do Solo – (lei nº 7166/96 alterada pela Lei nº 8137/00 ou 9074/05).Atualmente para se realizar o desmembramento deve observar as regras de diretrizes.
A comissão de Diretrizes é uma equipe formada por responsáveis de vários setores dentro da prefeitura alem de profissionais de algumas empresas ligadas a prefeitura, como: Sudecap, BHTRANS, Urbel são responsáveis por julgar os pedidos de ocupação do solo.
As analises podem ser deferidas ou indeferidas (definindo os novos parâmetros a serem estabelecidos). Uma vez julgados os documentos, estes deverão ser protocolizados na prefeitura municipal de Belo Horizonte, dando inicio ao processo de aprovação.
Metodologia
O Presente projeto foi elaborado a partir da execução das etapas necessárias para aprovação do processo de Desmembramento do solo urbano, os passos a seguir:
•Execução de um levantamento planimétrico do lote de m2 para fins de aprovação de terreno indiviso
•Solicitação de Informações básicas para parcelamento do solo na prefeitura de Belo Horizonte.
•Plotagem de todos os arquivos recebidos da informação básica em extensão PDF para orientação e desenvolvimento do processo.
•Solicitação do formulário de Requerimento de licenciamento/regularização de desmembramento do solo devidamente preenchido e assinado pelo(s) proprietários(s) e pelo(s) responsável(eis) técnico(s), através do site oficial ou pessoalmente no BH Resolve.
•Cópia da(s) guia(s) de IPTU ou da(s) planta(s) básica(s) do ano em exercício referente(s) ao terreno objeto de desmembramento solo para permitir cálculo do preço público. No caso de glebas oriundas de gleba maior poderá ser apresentado o IPTU da gleba maior. Caso inexista o lançamento tributário para o lote, ou se houver apenas lançamento de imposto rural, deve-se procurar a secretaria de finanças para solicitar o lançamento do IPTU.
•Aprovações pela lei 7166/96 necessita-se da apresentação do original ou cópia autenticada da(s) matrícula(s) do(s) terreno(s) objeto(s) de parcelamento do solo, fornecida(s) em até 30 dia(s) anterior(es) à data de protocolo de requerimento de licenciamento de parcelamento do solo (quando não for possível abrir matrícula será exigido o registro dos terrenos e a certidão de ônus de todos os cartórios de registros de imóveis de belo horizonte). No caso de regularização pela lei 9074/05 poderá ser anexada cópia do compromisso de compra e venda, de cessão, de promessa ou outro documento equivalente que represente a regularização.
•Comprovação da existência do parcelamento anteriormente à 19/01/2005, com apresentação de um dos seguintes itens:
I – lançamento no cadastro tributário imobiliário municipal;
II – levantamento aerofotogramétrico da Prodabel, com referência da data do vôo;
III – conta de água, energia elétrica, ou outro documento que sirva como comprovante de endereço;
IV – notificação da PBH que comprove a existência do parcelamento;
V – documento cartorial de propriedade, onde conste a descrição física do imóvel, acompanhado da planta de origem, quando for o caso.
•Cópia da guia de arrecadação municipal (Gam) quitada referente ao exame de parcelamento do solo (apresentar a Gam original, no guichê de protocolos, para autenticação da cópia), com base no IPTU do terreno em aprovação; caso não haja IPTU.
•Laudo geotécnico atestando a possibilidade de se edificar, nos casos indicados na informação básica ou quando a declividade for superior a 30% em qualquer parte do terreno em aprovação.
•Cópia em formato A4 da Art (quitada) do laudo geotécnico .
•Certidão de pertencimento do instituto de geociências aplicadas (IGA) atual Instituto de Geo informação e Tecnologia (IGTEC), para lotes ou glebas que tocam a divisa do município e quando a área for maior que 2.500,00 m2.
•Parecer favorável do órgão estadual competente (IEPHA, IEF, etc.) no caso de Desmembramento em áreas de perímetro de tombamento e entorno em áreas de proteção estadual, identificadas na informação básica.
•Laudo original fornecido por concessionárias e / ou órgãos (DNIT, DER, CBTU, FCA, CEMIG, COPASA, GASMIG, etc.) que possuam interferência na área a ser desmembrada, acompanhado de planta elucidativa das respectivas faixas de domínio ou segurança, quando a área em aprovação for lindeira a rodovias, ferrovias, área de servidão da COPASA, linhas de transmissão da CEMIG, dutos, gasodutos e nos casos em que tenha havido desapropriação ou afetação por vias.
•Laudo original fornecido pela SUDECAP atestando desapropriação no caso de afetação por via sobre a área de matricula.
•Laudo original para parcelamento do solo emitido pela secretaria municipal de meio ambiente, nos casos de terrenos em ade de interesse ambiental, acompanhado da planta com demarcação da SMMA, se houver.
•Informação básica original para edificações de todos os lotes. No caso da SMARU informar não ser possível a emissão da informação básica de edificações (quando a área a ser parcelada / modificada estiver identificada em cp como parte de lote) deverá ser apresentada a informação básica de parcelamento do solo (IBPS) conforme portaria vigente (neste caso, apresentar epp).
•Levantamento planialtimétrico da gleba a ser parcelada, assinado por profissional habilitado, na escala 1:1.000,contendo:
I – sistema de coordenadas UTM;
II – delimitação dos polígonos da gleba a ser parcelada e da matrícula sobrepostos com tipos de linhas diferenciado sem legenda;
III – identificação dos terrenos confrontantes, áreas livres, equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências;
IV- curvas de nível de metro e indicação do norte;
V- delimitação do sistema viário existente circundando o imóvel;
VI – indicação das linhas de drenagem natural, cursos d’água, vegetação de porte e locação dos afloramentos rochosos;
VII – locação de construções existentes;
VIII – demarcação de áreas non aedificandae, servidão, domínio, identificados pelos diversos laudos dos órgãos competentes;
IX- marcação diferenciada das áreas com declividade entre 30% (trinta por cento) e 47% (quarenta e sete por cento) e acima de 47% (quarenta e sete por cento), ou seja, a planta de isodeclividades do terreno.
•Via impressa e em meio digital – cd (em extensão .dwg ou .dxf) – da restituição aerofotogramétrica da PRODABEL, na escala 1:1000, fornecida pela PRODABEL à av. Presidente Carlos Luz, 1.275, 3º andar, caiçara.
•Projeto urbanístico na escala 1:1.000, conforme padrão disponível no site da SMARU (www.pbh.gov.br/regulcaourbana), georreferenciado conforme sistema de coordenadas padrão da PRODABEL – em uma via impressa e em meio digital – cd em formato DWG.
•Protocolo do processo junto a Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, no BH Resolve.
•Consulta do andamento do processo através do site www.siasp-ru.pbh.gov.br, para informações referentes ao dia do atendimento e resultado da avaliação.
•Elaboração do projeto final de Desmembramento de solo urbano, conforme segue abaixo:
01 poliéster;
02 cópias no papel sulfite;
01 arquivo digital contendo o projeto urbanístico em formado DWG ou DXF;
•Protocolo do projeto final acima descrito na Prefeitura de Belo Horizonte para coleta de assinaturas dos gerentes.
•Espera da certidão de cada lote a ser fornecida pela Prefeitura de Belo Horizonte.
•Por fim, recolhimento das certidões e projeto aprovado e carimbado pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte.
Conclusão
O processo de Desmembramento é demorado, pois para requerer toda a documentação exigida leva-se de 30 a 40 dias. Já o prazo de execução para término do serviço é de 6 a 8 meses.
Uma área para ser desmembrada deve obedecer aos requisitos exigidos pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte. A demanda por esses serviços vem de todas as classes sociais, sendo as taxas da PBH de acordo com o valor venal do imóvel de cada um, viabilizando todos a regularizar seus lotes.
Portanto, é um trabalho que para ter sucesso o principal objetivo a ser seguido é a administração do tempo e rotina diária, para acompanhar o andamento do trabalho e ponderar os valores cobrados.