O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em posição privilegiada em relação ao mercado mundial, com excelentes perspectivas de crescimento. O setor tem crescido de forma consistente nos últimos anos, com o aquecimento da economia e o aumento do crédito imobiliário. Além disso, os investimentos em imóveis têm sido muito beneficiados pela estabilidade da economia brasileira, que possibilita o planejamento de investimentos no longo prazo, sem desequilíbrios inflacionários.
Com um déficit habitacional próximo de 10 milhões de moradias, e parte das residências inadequadas para o uso, o mercado brasileiro possui uma grande demanda represada, gerando muitas oportunidades de negócios. O crescimento da classe média é outra tendência importante, pois tem aumentado a demanda por imóveis, movimentando o setor.
Em síntese, a conjunção destes fatores coloca o Brasil como foco dos investimentos imobiliários internacionais, com grande aumento dos investimentos estrangeiros no país. O mercado tem oferecido excelentes oportunidades de investimentos em imóveis, setor que deve manter seu crescimento nos próximos anos, com demanda crescente e grande potencial de valorização do capital investido.
Nesse contexto, cada vez mais a necessidade de instrumentação é imprescindível para que se reconheçam as oportunidades do segmento imobiliário, funcionando como um direcionador das prioridades do déficit imobiliário, aliado à dinâmica de crescimento da cidade, seu fluxo interno e adjacente às suas áreas conurbadas, para que se definam planos de expansão e implementação de projetos imobiliários que atendam a esse mercado.
Geomarketing
O geomarketing, aliando conceitos de marketing e localização, é fundamental para suportar desde políticas governamentais imobiliárias, na redução do déficit habitacional, assim como o mercado privado, no abastecimento do segmento, provendo o crédito financeiro necessário.
Naturalmente que a visão analítica, através de ferramentas próprias da estatística convencional e a estatística espacial, permitem agregar informações de diversas naturezas, tornando possível a construção desta abordagem do indivíduo integrada ao seu meio ambiente.
O ciclo do mercado imobiliário, como esquematizado a seguir, torna-se otimizado no momento em que o geomarketing passa a fazer parte integrante de cada fase, através do desenvolvimento de estudos de mercado e mecanismos de suporte, desde a localização planejada até a própria comercialização do empreendimento no seu ciclo de vendas.
O ciclo do mercado imobiliário é influenciado pela diversidade do ambiente urbano, refletida nas necessidades básicas do indivíduo, que se diferenciam através do estágio de desenvolvimento das cidades, imposto pela sua vocação, segmentando os municípios brasileiros em tipologias tais como a de metrópoles desenvolvidas, núcleos regionais, rural desenvolvido, dentre 12 categorias, permitindo assim a hierarquização das cidades e sua estrutura relacional.
Esta visão multifacetada pode ser mapeada através da geoanálise, como parte do conhecimento da tipologia dos municípios por bases secundárias, estruturadas (em torno de 2,5 mil informações) de natureza demográfica, socioeconômica, cultural, estrutural (econômica, financeira, produtiva e de consumo), refletindo o seu estágio de desenvolvimento e do mercado foco, resultando na definição de áreas potenciais para o empreendimento com caracterização e importância do mercado potencial, através de um indicador do mercado imobiliário – déficit e cadeia imobiliária.
Econometria espacial
O mercado imobiliário, forte componente vinculado ao desenvolvimento das cidades, constitui-se num setor chave de qualquer economia. A compreensão do seu funcionamento é fundamental na elaboração de estudos que permitam identificar a localização e tipologia de empreendimentos que atendam às necessidades dos indivíduos, bem como o dimensionamento de seu valor de comercialização.
Em suma, duas dimensões se mostram mais relevantes: onde e o que construir – vetor que está associado ao crescimento das cidades e à acessibilidade aos imóveis, fator associado ao crédito imobiliário.
O modelo para estimativa desse crescimento se dá através de uma metodologia espacial de projeção, que estima os incrementos através de grids – unidade geométrica regional (quadrículas), a partir dos estágios definidos como base de trabalho.
Valor presumido do imóvel
Outro exemplo de estudo que pode ser considerado através da geoanálise é a estimativa do valor presumido do imóvel, base do crédito imobiliário e ponto crítico do processo de sua concessão.
A metodologia utilizada é a econometria espacial, que considera as dimensões que se relacionam com o valor do imóvel (valor por metro quadrado):
• Tipologia – casa ou apartamento;
• Estrutura física – área total, dormitórios, vagas, idade, etc.;
• Estrutura qualitativa – padrão x conservação;
• Localização – influência dos micro-polos da vizinhança – renda e valor.
Com uso de distâncias e os estágios de desenvolvimento urbano que conferem status, facilidades, crescimento, etc., tratadas de tal forma a neutralizar os efeitos das correlações espaciais existentes.
Aproximação da Região de São Judas
Demonstrando a importância em considerar o meio ambiente na valoração do imóvel, dentre as informações consideradas na dimensão “localização”, uma das variáveis significativas para o modelo que estima o valor presumido do imóvel foi a distância deste aos segmentos urbanos. Solidez (áreas nobres) e privação (áreas de vulnerabilidade social) qualificam e elevam o valor do imóvel, o que reafirma a necessidade de uso desta metodologia para a busca de modelos mais aderentes.
O resultado da eficiência do uso desta estimativa encontra-se ilustrado na figura a seguir.
Correlação entre o valor real versus o valor previsto do imóvel
Outro ponto importante da geoanálise no mercado imobiliário é a identificação de potenciais localizações, que permitam a implantação de projetos imobiliários, tais como o programa Minha Casa Minha Vida, onde a equação de custo deve ser prioritária e equilibrada pela dinâmica urbana, disponibilizando soluções compatíveis que preencham as necessidades de deslocamento da população menos favorecida.
Sueli Daffre
Sócia-diretora da SD&W
sueli.daffre@sdw.com.br
