La Dirección General de Catastro, con apoyo de IDECOR, publicó los resultados del estudio del mercado inmobiliario urbano, llevado adelante durante 2019.
El mapa online se encuentra disponible en Mapas Córdoba, en Valor de la Tierra Urbana 2019.
Alcance del estudio y resultados obtenidos
Al igual que los estudios rurales, los análisis urbanos fueron llevados adelante por un equipo ad-hoc que conforma el Estudio Territorial Inmobiliario (ETI) y del que participan profesionales del Ministerio de Finanzas, la Dirección General de Catastro, IDECOR y la Universidad Nacional de Córdoba, a través del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales. El ETI inició a fines de 2017 en el seno de la Secretaría de Ingresos Públicos, como un equipo de investigación y desarrollo que produce innovación metodológica, información específica, asistencia técnica y transferencia en valuaciones masivas y estudios de mercado de suelo a IDECOR y la Dirección General de Catastro.
Los resultados tienen principal aplicación en la valuación que determina la Dirección General de Catastro para el Impuesto Inmobiliario con vigencia 2020; aunque también resulta de significativo valor para municipios y comunas en lo que refiere a tributos territoriales locales, estudios urbanos y económicos, entre otras aplicaciones.
Los resultados obtenidos, para el 1er semestre de 2019(2), arrojan un valor total de la tierra urbana de $ 2,72 billones, distribuyéndose: 52% en el Departamento Capital (ciudad de Córdoba), seguido de Punilla, Colón y Río Cuarto con el 8% cada uno. Considerando el valor total de la tierra de la Provincia de Córdoba ($ 6,37 billones), la tierra urbana representa el 43% y la tierra rural 57%, aunque aquella significa el 1% de la superficie provincial (conforme el estudio y Mapa de Cobertura de Suelo de
la Provincia de Córdoba 2017 – 2018).
Si se considera la valuación total de todos los inmuebles urbanos, es decir el valor de la tierra más el valor de las construcciones registradas en el Catastro, el nivel de incidencia de aquella en el valor final de los inmuebles es del 48%.
Metodología y mejoras aplicadas en 2019
La metodología aplicada sigue el mismo enfoque metodológico iniciado en 2018. Se basa en modelos de Valuación Masiva Automatizada (AVM, por sus siglas en inglés) que implican el desarrollo y aplicación de técnicas geoestadísticas y de aprendizaje automático (machine learning), el relevamiento de datos del mercado inmobiliario (puntos de valores de referencia) e información territorial complementaria, que conforman las variables independientes de un modelado estadístico.
Los datos de oferta, ventas y tasaciones de inmuebles edificados y baldíos de diversas fuentes, fueron relevados durante el primer semestre de 2019 y registrados en el Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia, iniciado en el último trimestre de 2017 y que a la fecha cuenta con más de 25.500 datos georreferenciados.
Las variables territoriales utilizadas caracterizan la estructura urbana y se clasifican en dos grupos: de distancia y de entorno. Entre las primeras, destacan distancias a la red vial, cursos de agua, zonas de mayor o menor categoría (identificadas en campo), vías de ferrocarril, entre otras. Entre las segundas, destacan variables como porcentaje de superficie edificada en relación al total de superficie de terrenos, en un terminado entorno (indicador del grado de consolidación de la zona), porcentaje de parcelas baldías en relación al total de parcelas (indicador del stock de lotes vacantes en la zona), índices del nivel de fragmentación urbana, etc.
El cálculo de nuevos valores alcanzó a casi el 40% de las cuentas urbanas totales de la provincia, distribuidas en la Ciudad de Córdoba y los aglomerados de Villa María, Villa General Belgrano, San Francisco y Río Cuarto. En el resto de las localidades se realizaron estudios para la actualización de los VUT por coeficientes, a partir de una zonificación y metodología particular. En el caso de inmuebles con departamentos en altura, se aplicó adicionalmente, un coeficiente de ajuste especial conocido en la bibliografía como “coeficiente de comercialización”.
El promedio del valor unitario de la tierra (VUT) urbana para toda la provincia de Córdoba es de $ 3.564 /m², mientras que la mediana se ubica en $ 1.550 /m². Analizando las principales localidades, destacan la Ciudad de Córdoba, con un valor mediano de $ 5.750/m², siguiendo las ciudades de Villa María y Villa Carlos Paz con $4.500/m² y $4.150/m² respectivamente.
El mapa online presenta los valores resultantes del estudio de mercado 2019, a nivel de cuadra y mediante rangos de colores, a nivel predial. Desde el geoportal MapasCórdoba los datos también pueden descargarse en formatos geográficos estándares (Shapefile, KML y Json), como Cartas de Valores en PDF para su ploteo o consumirse en línea como geoservicios OGC.
