2009 | Geografando

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IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte II

Por Marcos Pelegrina | 21h41, 07 de Dezembro de 2009

Dando continuidade ao assunto cartografia cadastral/topográfica e identificação cadastral. Neste post, será apresentada uma estruturação, que permite guardar as informações legais dos imóveis (aspectos jurídicos) e os físicos (utilizados na tributação imobiliária).

Neste ensaio, será simulado o recadastramento de um imóvel, utilizando de um exemplo do cotidiano da gestão cadastral de um município, (ver figura abaixo). O imóvel destacado na figura o proprietário não fez o desmembramento do terreno no registro de imóveis. Mas, fisicamente separou em  dois lotes. E requer tributação separada de cada um, através de duas unidades cadastrais.

20091207 01 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte II

Para resolver, o certo é exigir o desmembramento, mas quem vive o cadastro sabe que dificilmente o proprietário era realizar, somente quando vender o imóvel.

Para tanto, na estruturação do cadastro é necessário criar no sistema de informações, três planos de informações: Parcela (polígono com delimitação legal do imóvel), Lote ( polígono com delimitação física do imóvel), Edificação (polígono de cada construção quando houver), com suas respectivas tabelas. Também, deve ser criada uma tabela denominada de unidade. Essas  deverão possuir identificadores em comuns, para que formem um banco de dados relacional.

A identificação cadastral deste imóvel receberia o número  01.16.069.0078 (conforme figura abaixo), na tabela parcela ou BCI (exemplo já utilizado em post anterior), deverão constar campos como: titularidade do imóvel, número da matricula, área, topografia, pedologia, e outros. Ainda deve conter os dados jurídicos do imóvel: nome do proprietário, CPF.

20091207 tab01 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte II

No plano de informação parcela, conterá o polígono definidor conforme o registro (cartografia cadastral) e no plano de informação lote  polígonos representado os limites físicos (cartografia topográfica). E na tabela unidade constarão dois lançamentos do imposto, conforme a figura abaixo:

20091207 02 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte II

Na tabela unidade serão armazenadas informações sobre a unidade cadastral, qual na prática gera um lançamento do imposto, também denominada como unidade autônoma por alguns autores. Nesta tabela, é importante criar um campo com os dados do morador, caso o imóvel não seja utilizado pelo proprietário.

20091207 tab02 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte II

Na tabela edificação serão armazenados os dados das edificações, também denominado de unidade de avaliação por alguns autores. Nesta, conterá informações dos padrões construtivos que serão utilizados na forma de cálculo do imposto predial. Também, deve guardar o nome do morador, para casos onde num mesmo lote, existam várias edificações.

Com desenvolvimento de procedimentos internos, convênios com cartório e uma boa estruturação é possível ter cadastro jurídico dos imóveis e realizar uma avaliação eficiente. Vale lembrar, que com o avanço tecnológico principalmente de geoprocessamento via WEB e certificação digital é possível desenvolver um sistema para integração dos dados do cartório e o cadastro municipal.

Até mais amigos blogueiros e navegantes…

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Cartografia Cadastral e Base Cartográfica

Por Marcos Pelegrina | 14h12, 02 de Dezembro de 2009

Existe no País uma confusão conceitual entre levantamento dos limites físicos dos imóveis (levantamentos topográficos, geodésicos ou fotogramétricos) e levantamento cadastral, ou seja, limites legais provenientes do registro de imóveis. Como não existe uma legislação ou norma para levantamento cadastral nas áreas urbanas, as prefeituras contratam serviços cartográficos, que convencionalmente são denominados de plantas cadastrais, que, na verdade, não passam de uma base cartográfica.  

Uma planta cadastral, ou carta cadastral, deve ser aquela que apresenta os limites legais da propriedade relacionados com o registro de imóveis e o croqui de levantamento e o memorial descritivo. O principal objetivo da cartografia cadastral é delimitar, sistematizar e apresentar informações das propriedades territoriais em seus diversos aspectos, de forma que sirva de base para os diferentes usuários.

No documento das diretrizes nacionais do cadastro territorial do Ministério das Cidades, este conceito fica explícito ao separar os métodos de levantamento entre os limites legais, ou seja, cadastro multifinalitário e os limites físicos (geralmente utilizados para tributação imobiliária urbana). Especificamente no Capítulo III, que trata da cartografia cadastral, consta do art. 13:

§ 1º Os limites legais das parcelas devem ser obtidos, com precisão adequada, por meio de levantamentos topográficos e geodésicos.

§ 2º Os limites físicos das parcelas podem ser obtidos por métodos topográficos, geodésicos, fotogramétricos e outros que proporcionem precisões compatíveis.

No próximo post, utilizaremos estes conceitos para estruturação do cadastro através de sistema de informações….

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O caráter extrafiscal do Cadastro

Por Marcos Pelegrina | 14h39, 16 de Novembro de 2009

O post previsto para esta semana, era sobre o tema identificação cadastral. Mas, devido notícia publicada no Irib Notícias nº. 323/2009, boletim elaborado pelo Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil). Trataremos do assunto caráter extrafiscal do cadastro.

A cidade de São Paulo, através do projeto de Lei nº 458/09, de autoria do Executivo, estabelece alíquota de até 15% do valor venal dos imóveis e terrenos sem uso. Caso o proprietário não consiga dar uso a um terreno localizado numa Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) em cinco anos, por exemplo, o governo poderá desapropriar a área, com o pagamento de títulos da dívida pública. Com esta medida de alíquotas progressivas a administração municipal pretende diminuir a especulação imobiliária da cidade.
 
Vale lembrar que está medida para ser eficaz e eficiente, deve necessariamente ser acompanhado de uma atualização da planta de valores, elaborada através de dados obtidos  no mercado imobiliário e de métodos estatísticos adequados.
 
Segundo estudo da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano- São Paulo-SP) existe 420 mil imóveis na cidade, que estão desocupados ou sem uso definido. De outra parte, existe uma grande demanda por moradia, sobretudo da população mais carente.
 
A partir da Constituição de 1988 e do Estatuto das Cidades de 2001, a progressividade fiscal é permitida no imposto de natureza real, no caso o IPTU, desde que, quando destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana. Também, deve ser considerada a capacidade contributiva, que é a condição da pessoa tributada (sujeito passivo), em pagar o imposto e não com o bem em si.
 
O cadastro deve buscar a promover uma justiça tributária em primeiro lugar. O caráter extrafiscal advindos do estatuto da cidade são fundamentais para combater a especulação imobiliária e melhorar a gestão urbana.
 
As questões referentes cadastro e gestão territorial serão tratadas futuramente neste blog.
 
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IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte I

Por Marcos Pelegrina | 11h31, 08 de Novembro de 2009

Nos últimos posts, foi evidenciado a importância da identificação cadastral na estruturação de um cadastro para fins tributário e multifuncional. Nas próximas publicações, será detalhado, através de exemplos práticos como é realizada organização das informações cadastrais em Sistemas de Informações Geográficas(SIG). Para tanto, será  utilizado o artigo apresentado neste blog, no dia 09 de outubro (Identificação Cadastral Parte 2).

20091107 1 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte I

Neste ensaio o imóvel destacado recebe a seguinte identificação cadastral nº 01.16.069.0163.001.000, onde:

20091107 2 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL E SISTEMA DE INFORMAÇÕES – Parte I

O primeiro passo, para estruturar essas informações cadastrais em ambiente de SIG  é a associar cada elemento gráfico  a um identificador correspondente. Em seguida devem ser criadas as tabelas, nas quais  contem  colunas que se referem às inúmeras informações cadastrais e as linhas corresponde individualização de cada informação. Nesta estruturação serão criadas inúmeras tabelas e cada uma com suas colunas e linhas. Estas, por sua vez, devem estar relacionadas através de identificadores, formando um Banco de Dados Relacionais  (BDR). Para exemplificar esta etapa, será utilizado figura abaixo. Na qual o polígono definidor da parcela está associado com a tabela BCI (conforme destaque na figura), que armazena todas as informações cadastrais referentes ao imóvel. A tabela seção de logradouro  contém dados sobre aquela seção, a tabela logradouro contém informações do logradouro e tabela secao_logr contém informações da fase de quadra.

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O identificador comum para relacionamento entre as tabelas  é o código da seção do logradouro onde está localizado o imóvel, como demonstrado na próxima figura.

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Na próxima publicação será apresentado estruturação do SIG, para parcela (lote), para unidade e para edificação.

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IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL PARTE 3 – CÓDIGO ÚNICO

Por Marcos Pelegrina | 16h16, 19 de Outubro de 2009

Como já foi dito, é essencial uma identificação cadastral única para unificação das diferentes bases territoriais. Evidente, com avanço das tecnologias é possível integrar dados, mesmo com identificadores diferentes, mas este processo, além de ser oneroso é moroso, devido quantidade de inconsistências encontradas.

 Como resolver esses problemas?Uma solução para o país é uma lei nacional de cadastro para áreas urbanas, qual definiria um identificador único para cada parcela territorial, assim os demais usuários utilizariam o mesmo identificador. A prática adotada na grande maioria dos municípios é a adoção de diferentes cadastros. Estas diferenças podem ser evidenciadas por distintas qualidades geométricas, escalas, temáticas, inconsistência de dados, desatualização e falhas de gestão. Ou seja, numa mesma prefeitura existem distintos cadastros (fiscal, socioeconômico, saúde, etc.), operacionalizados por diferentes secretarias em bases distintas, provocando uma perda de eficiência e de eficácia. Um mesmo município abriga, normalmente, diferentes cadastros que poderiam estruturar-se na mesma base de dados utilizada pela prefeitura, com significativa redução de custos e esforços; no entanto, sequer se comunicam como é o caso das concessionárias de água, de energia elétrica, de telefone e correios, dados censitários entre outros.

Enquanto, esperamos concretização da lei, uma solução simples é adotar no município um código único do cidadão, este código pode ser identificação cadastral do imóvel onde ele reside, ou outro código, desde que na base de dados tenha identificação espacial da sua moradia. Assim, quando este utilizar qualquer serviço público municipal, automaticamente será atribuída sua informação espacial. Já para integração com o registro de imóvel é importante estabelecer convênios com os cartórios de registro de imóveis. E criar um procedimento interno de registro dos imóveis no cadastro, através da cópia da titulação do imóvel, a qualquer título. Também, no boletim de informações cadastrais, sejam criados campos sobre titulação do imóvel como: matrícula / transcrição, escritura, contrato de compra e venda, posse e a sua numeração correspondente. Com essas medidas é possível atualizar sempre as informações jurídicas dos imóveis.

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IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL PARTE 2

Por Marcos Pelegrina | 19h37, 09 de Outubro de 2009

Para dar continuidade ao tema identificação cadastral, neste post vou apresentar uma metodologia inspirada pelo projeto CIATA. Para quem não conhece este projeto, no inicio da década de 70, o governo federal criou um programa para o desenvolvimento do cadastro fiscal dos municípios brasileiros através do convênio entre a SEPRO (Serviço Federal de Processamento) e o Ministério da Fazenda.

Foi criado o projeto denominado de CIATA (Convênio de Incentivo ao Aperfeiçoamento Técnico-Administrativo das Municipalidades). O seu objetivo era aperfeiçoar os cadastros fiscais dos municípios e gerar um incremento de receita. O seu maior legado foi à publicação de um Manual do Cadastro Imobiliário, o qual serviu de base para a implantação do cadastro em boa parte dos municípios do país. O projeto foi muito importante para o desenvolvimento cadastral na época e influenciou inúmeros municípios que utilizam os seus procedimentos até hoje.

A metodologia para identificação cadastral, também denominada de inscrição imobiliária para cada imóvel, é feita da seguinte maneira  seguinte: DD(Distrito).SS(setor).QQQ(quadra).LLLL(lote).UUU(unidade)-EEE(Edificação) na qual:
- UUU (unidade): se refere a uma unidade, a qual na prática gera um lançamento de IPTU;
- EEE (Edificação): se refere a uma edificação específica ou a uma unidade de avaliação.

Destaca-se que uma mesma parcela poderá ser constituída de uma única unidade, ou seja, um lançamento de tributo com várias edificações que serão avaliadas em separado, uma a uma. Também pode ocorrer que uma mesma parcela possua apenas uma edificação ou duas unidades com utilizações diferentes.

Para exemplificar esta metodologia vou utilizar os dados da cidade de Canoas-RS. O município foi dividido em 21 (vinte e um) setores, como pode ser visualizada na figura 01.
20091009 fig01 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL PARTE 2
Figura 01: Setores Cadastrais do Município de Canoas

 

Cada setor foi divido em quadras, conforme a figura 02.
20091009 fig02 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL PARTE 2
Figura 02: Quadras do Município de Canoas

 

Cada quadra foi dividida em parcelas conforme o seu parcelamento, onde a identificação cadastral é feita através da medida métrica do ponto zero, que é o canto superior à esquerda da quadra tendo como base a direção do Norte da Quadrícula, conforme figura 03.
20091009 fig03 IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL PARTE 2
Figura 03: Identificação Cadastral dos lotes

 

Ainda continuaremos este assunto no próximo post…
Até mais amigos blogueiros e navegantes…

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IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL (Parte 1)

Por Marcos Pelegrina | 15h12, 23 de Setembro de 2009

A identificação cadastral é nomenclatura dada para cada parcela, é de fundamental importância para estabelecimento de um cadastro Multiuso é a chave para integração de diferentes bases de informações territoriais, além de assegurar que não haverá duplicidade de registro de parcelas.

No documento das diretrizes nacionais do cadastro territorial multifinalitário, produzido pelo grupo de estudos nomeados pelo ministério das cidades, no artigo primeiro definem que: “O Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) é o inventário territorial oficial e sistemático de um Município e baseia-se no levantamento dos limites de cada parcela, que recebe uma identificação numérica inequívoca.”

Está identificação deve ser única tanto no cadastro para fins tributários, como no cadastro do registro dos imóveis e para os demais usuários das informações cadastrais. Em um país como o Brasil, que ainda não tem implantado um cadastro multifinalitário nas áreas urbanas, essa falha no sistema cadastral acaba gerando inúmeros problemas para tributação imobiliária urbana como: incorreto endereçamento dos imóveis e falta de dados jurídicos do proprietário para uma eventual execução fiscal.

Para cobrança do IPTU, é necessário ter conhecimento das informações relativas ao imóvel e seu correto endereçamento. É essencial que a identificação cadastral esteja relacionada com sua localização geográfica para facilitar sua identificação. O sistema de identificação do cadastro fiscal não deve ser baseado em uma numeração seqüencial. Ou seja, o imóvel é identificado no sistema por uma ordem numérica cronológica de lançamento cadastral, sem uma lógica espacial de identificação das parcelas. Como exemplo para demonstrar esta falha na identificação cadastral é que na mesma quadra poderia existir uma parcela com numeração 0120 e a parcela vizinha com a numeração 011480.

Em alguns municípios que se utilizam de uma identificação seqüencial, é comum devolução dos carnês do IPTU, por parte dos correios por falta de um endereçamento correto dos imóveis. Numa identificação relacionada com localização geográfica, este problema seria resolvido facilmente.

Até mais amigos blogueiros e navegantes…

Parênteses: participe da semana de geografia da UNIOESTE , maiores informações:
http://sites.google.com/site/engeoengesop/

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Gestão Tributária Imobiliária Urbana

Por Marcos Pelegrina | 18h40, 24 de Agosto de 2009

A gestão tributária imobiliária urbana no Brasil sofre com o falta de normas ou legislação que determine a existência de um cadastro Multifinalitário, elemento necessário a elaboração do cadastro para fins tributários.

Este vazio normativo provoca, na prática, uma situação de confusão de conceitos cadastrais, além de propiciar a difusão de cadastros ineficientes, incapazes de apresentar dados reais de seu respectivo território.

Os municípios brasileiros têm, por decisão constitucional, a responsabilidade de gerenciar a tributação incidente sobre os imóveis urbanos. Portanto, através da gestão tributária municipal determina-se o valor e forma de cobrança dos impostos relacionados aos imóveis urbanos.

Essa gestão (ver figura) envolve a legislação pertinente, o cadastro fiscal, a planta de valores genéricos e um sistema de gestão.
 
 publicacao01 lo Gestão Tributária Imobiliária Urbana
 
A legislação presente no código tributário municipal é responsável pela definição das informações cadastrais que compõem o cadastro fiscal, da fórmula de cálculo do imposto imobiliário urbano e do método para avaliação dos imóveis, entre outros.
 
O cadastro fiscal é entendido como o um inventário dos limites físicos dos imóveis e das benfeitorias para apuração dos impostos sobre a propriedade urbana.
 
A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, que é determinado através de uma avaliação em massa. O valor unitário básico do metro quadrado dos terrenos e das edificações corresponderá ao fixado nas Plantas de Valores Genéricos – PVG -, elaborada através de processos estatísticos aplicados em dados específicos coletados em campo.
 
Um sistema de informação utilizado na gestão tributária é um conjunto de softwares, hardwares e processos integrados, responsável pela coleta das informações cadastrais, armazenamento, cálculo do valor do imposto e análise dos valores gerados.
 
Nesta edição os itens que compõem a gestão tributária imobiliária foram tratadas de forma resumida…Em breve trataremos de cada um de forma detalhada…
 
Até mais amigos blogueiros e navegantes…
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Saudações amigos blogueiros e Navagentes

Por Marcos Pelegrina | 14h50, 17 de Agosto de 2009

Este espaço de diálogo tem a pretensão de contribuir com o debate sobre tributação imobiliária urbana e rural no país.

Os temas abordados serão os seguintes: Cadastro Fiscal, Legislação, Avaliações de Imóveis, Sistemas de Informações Geográficas entre outros, relacionados com a Gestão Tributária Imobiliária e suas implicações na Gestão Territorial.

Todo mês convidarei  colegas pesquisadores e empresas do setor para divulgar algum trabalho ou pesquisa vinculada ao tema do Blog.

Será um espaço democrático de reflexão onde todas as sugestões e críticas serão bem vindas.

Um abraço e até outro dia.

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  • Marcos Pelegrina
    @marcospelegrina
    Marcos Aurélio Pelegrina Bacharel em Geografia pela Universidade Federal do Paraná (1999), Mestre e Doutor em Engenharia Civil área de concentração Cadastro Técnico Multifinalitário e Gestão Territorial pela Universidade Federal de Santa Catarina (2009). Professor Adjunto C do departamento de Geografia da Universidade Estadual do Centro-Oeste do Paraná.

    Marcos Aurélio Pelegrina Bacharel em Geografia pela Universidade Federal do Paraná (1999), Mestre e Doutor em Engenharia Civil área de concentração Cadastro Técnico Multifinalitário e Gestão Territorial pela Universidade Federal de Santa Catarina (2009). Professor Adjunto C do departamento de Geografia da Universidade Estadual do Centro-Oeste do Paraná.

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