Artigo: Regularização de loteamentos irregulares – Vantagens para o poder público

Glauber Fernando Maia Marques e Pedro Evandro De Assis Júnior, orientação pelo Prof. Fernando César Zanette

Estudo de caso: Bairro Nossa Senhora do Rosário Taquaraçu de Minas

RESUMO

Este trabalho consiste na proposição de meios economicamente viáveis para a regularização de empreendimentos imobiliários do tipo loteamento que estejam em situação irregular, diante de todas as vantagens que este ato pode trazer para a autoridade municipal, empreendedor e para a população em geral.
São elencadas todas as vantagens para os envolvidos, de maneira a motivar o processo de regularização destes empreendimentos.
No estudo de caso do empreendimento Bairro Nossa Senhora do Rosário, no município de Taquaraçu de Minas, foram identificadas as obras básicas necessárias para a regularização do empreendimento e estimado um valor para a execução destas obras. A partir desta estimativa, são elaborados modelos para viabilização destas obras com participação do empreendedor e da municipalidade, servindo como base para conclusão da importância, necessidade e viabilidade da regularização.

Palavras-Chave: Loteamentos irregulares. Regularização. Vantagens para os envolvidos.

 INTRODUÇÃO

Desde o início da revolução industrial no século XVII, verifica-se um processo de urbanização muito intensificado diante das oportunidades que as cidades passaram a ofertar. Este processo, conhecido como êxodo rural, foi intensificado no Brasil principalmente a partir da década de 50, diante da industrialização que o país passou principalmente após a II Guerra Mundial.

O parcelamento do solo urbano tem regularização própria e consolidada no país, desde a promulgação da Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979, além de estados e municípios contarem também com regulamentações próprias a este respeito.

Apesar de toda a regulamentação vigente, nem sempre o processo de urbanização é regulamentado e ordenado pelos poderes públicos fiscalizadores. Este processo impacta diretamente no desenvolvimento das cidades sob vários aspectos, por isto a grande importância de seu controle por parte dos poderes públicos.

Muitas vezes, por vários motivos, implanta-se um loteamento contíguo à área urbana e a ocupação se dá neste local mesmo sem aprovação ou mesmo conhecimento das autoridades. Isto impacta a cidade, visto que a população ali instalada tem direito como todos os outros cidadãos já que, muitas vezes, não tem conhecimento da situação regulamentar da propriedade adquirida.

A regularização destas áreas pode representar várias vantagens para todos os envolvidos no processo, principalmente para o poder público na busca do bem-estar da população. Apesar da ilegalidade da atitude, dos problemas operacionais e das possíveis consequências do parcelamento sem levar em consideração as preconizações da legislação, a regularização destas áreas pode ser útil e vantajosa para todos.

1.1 Objetivo Geral
O presente trabalho tem como objetivo avaliar as possibilidades que envolvem a regularização de parcelamentos de solos urbanos realizados de forma irregular por quaisquer motivos, principalmente sob a ótica do poder público e as vantagens que este terá diante desta regularização.

1.1.1 Objetivos Específicos
Apresentar a infraestrutura existente atualmente no local estudado, para análise de valores para implantação da infraestrutura básica faltante;
Apresentar as vantagens para o poder público com a regularização do parcelamento do solo urbano;
Apresentar vantagens para o empreendedor com a regularização do parcelamento do solo urbano;
Apresentar modelos viáveis de divisão de responsabilidades durante todo o processo de regularização (por exemplo elaboração de projetos, implantação da infraestrutura, fiscalização e oneração).

1.2 Justificativa
O crescimento desordenado das cidades impacta em vários aspectos a vida da população, por exemplo: trânsito e transporte coletivo, sistema de saúde pública, sistema educacional, segurança pública, políticas abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta de lixo, controle de zoonoses, definições de prioridades de obras e garantia de infraestrutura básica, arrecadação de tributos, entre outros.

Diante disto, é imprescindível que o poder público tenha total controle sobre o crescimento da cidade, visando garantir a manutenção destes aspectos para a população em geral, demonstrando a necessidade da devida regularização de possíveis áreas parceladas irregularmente.

1.3 Problema de Pesquisa
Qual o impacto causado ao município a falta de controle das áreas de ocupação irregular?

1.4 Hipótese
Esta pesquisa poderá elencar as vantagens para o poder público e para o empreendedor da regularização destas áreas e modelos de divisão de responsabilidades entre eles.

REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 O que é parcelamento de solo urbano no formato de loteamento
A legislação nacional vigente determina do que se trata um parcelamento de solo urbano no formato de loteamento:
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. (BRASIL. Lei Nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979).

2.2 O que é parcelamento de solo urbano no formato de desmembramento
A legislação nacional vigente determina do que se trata um parcelamento de solo urbano no formato de desmembramento:
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. (BRASIL. Lei Nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979).

2.3 O que é infraestrutura básica
A Legislação nacional vigente determina do que se trata infraestrutura básica dos parcelamentos:
A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (BRASIL. Lei Nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979).

2.4 O que são parcelamentos de solo irregulares ou clandestinos
As autoras Moretto e Somensi (2009), nos trazem definições a respeito de parcelamentos irregulares e clandestinos:
a) irregular: é aquele que possui algum tipo de registro no Município. O responsável pode ter dado entrada com a documentação, mas não chegou a aprovar o projeto. Também é considerado irregular o loteamento que tem projeto aprovado, mas o loteador deixou de atender as outras etapas previstas na Lei Federal n. 6.766/79, como a realização das obras de infraestrutura ou registro do loteamento no cartório de imóveis;
b) clandestino: é aquele realizado sem nenhum tipo de projeto ou intervenção pública, ou seja, nenhuma norma é respeitada (MORETO; SOMENSI, 2007)

Importante ressaltar que em ambos os casos, tanto irregular quanto clandestino, tratam-se de parcelamentos de solo urbano ilegais.

2.5 O que é regularização de parcelamento urbano
Trata-se por regularização do parcelamento urbano, todo o processo burocrático que visa tornar determinado parcelamento urbano que, de alguma forma, está irregular perante a municipalidade, como um parcelamento legal, passível da devida documentação e manutenção dos parâmetros urbanísticos para segurança e bem-estar da população.

2.6 Plano diretor voltado para regularização
Segundo ABNT (1991), trata-se por plano diretor um “instrumento básico de um processo de planejamento municipal para a implantação da política de desenvolvimento urbano, norteando a ação dos agentes públicos e privados”. Desta forma, temos definidos no plano diretor, diretrizes básicas para parcelamento de solo urbano, tais como: parâmetros urbanísticos (larguras das vias, inclinações transversais e longitudinais máximas e mínimas, etc), dimensões mínimas dos lotes, plano de expansão viária (definição de implantação de possíveis vias arteriais ou coletoras), plano de implantação de equipamentos públicos (escola, posto de saúde ou hospital, etc).

2.7 Estudos viabilidade econômica
Os autores ZAGO, WEISE e HORNBURG (2009) nos traz adequada definição sobre estudo de viabilidade econômica:
A análise de viabilidade econômica […] busca identificar quais são os benefícios esperados em dado investimento para coloca-los em comparação com os investimentos e custos associados ao mesmo, a fim de verificar a sua viabilidade de implementação. (ZAGO; WEISE; HORNBURG, 2009)

Sob este aspecto, ressalta-se que, aplicado à realidade deste trabalho, o estudo de viabilidade econômica refere-se à análise de modalidades dos investimentos a serem empenhados tanto pelo poder público quanto pelos empreendedores, a fim de regularizar a situação do parcelamento urbano ilegal.

Assim sendo, também é estudado se a regularização aqui tratada será interessante do ponto de vista econômico. Buscando oferecer a oportunidade de modificação dos valores dos lotes no empreendimento ou alteração econômica similar afim de viabilizar o empreendimento devidamente regularizado.

2.8 Modelos viáveis de divisão de responsabilidades
A legislação nacional vigente (BRASIL, Lei Nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979) determina que é de total responsabilidade do empreendedor todo o processo de desenvolvimento de projetos, legalização jurídica do empreendimento e execução das obras de infraestrutura mínima do parcelamento para comercialização dos lotes. Sendo sempre importante ressaltar que o não cumprimento de quaisquer uma destas etapas, é crime com penas previstas na referida lei.

Porém, no caso de parcelamentos de solo urbano irregulares, diante de todas as vantagens para o poder público quando da regularização destes, pode ser viável e até vantajoso para a municipalidade assumir determinadas responsabilidades neste processo de regularização. É de responsabilidade da municipalidade a fiscalização das etapas do processo e aprovação após sua conclusão, tanto dos projetos quanto das obras executadas.

Toda a expertise do poder público na contratação de projetos de engenharia e execução de obras podem ser disponibilizados ao empreendedor afim de otimizar financeiramente os valores e garantir a aplicação da boa engenharia nestas etapas. Seja através de parcerias para licitação de projetos e obras, garantindo a escolha dos menores preços, ou mesmo com o fornecimento de cadastro de empresas capacitadas para desenvolvimento destes produtos.

Obviamente, para que seja atrativo para a municipalidade assumir determinadas responsabilidades no processo de regularização dos parcelamentos urbanos ilegais, demandaria um arranjo financeiro a título de compensação à municipalidade. Esta compensação financeira poderia se dar de várias formas, seja por simples reposição financeira, doação de propriedades disponíveis para comercialização, entre outras. Em última análise, este estudo tem como um de seus objetivos exatamente a elaboração de um arranjo financeiro desta natureza.

2.9 O que é regularização de subleito
O Instituto de Pesquisas Rodoviárias (IPR), parte do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) responsável pela normalização e publicações técnicas do departamento, nos traz adequada definição sobre regularização de subleito:
Operação destinada a conformar o leito estradal, transversal e longitudinalmente, obedecendo às larguras e cotas constantes das notas de serviço de regularização de terraplenagem do projeto, compreendendo cortes ou aterros de até 20 cm de espessura. (IPR, 2010a)

2.10 O que é base estabilizada granulometricamente
O Instituto de Pesquisas Rodoviárias (IPR), parte do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) responsável pela normalização e publicações técnicas do departamento, nos traz adequada definição sobre Base Estabilizada Granulometricamente. Sobre a camada de Base:
Camada de Pavimentação destinada a resistir aos esforços verticais oriundos dos veículos, distribuindo-os adequadamente à camada subjacente, executada sobre a sub-base, subleito ou reforço do subleito devidamente regularizado e compactado. (IPR, 2010b)

Sobre a Estabilização Granulométrica:
Processo de melhoria da capacidade resistente de materiais “in natura” ou mistura de materiais, mediante emprego de energia de compactação adequada, de forma a se obter um produto final com propriedades adequadas de estabilidade e durabilidade. (IPR, 2010b)

Por fim, segundo IPR (2010b), trata-se de Base Estabilizada Granulometricamente, “camada de base executada com utilização do processo de estabilização granulométrica”.

2.11 O que é imprimação
O Instituto de Pesquisas Rodoviárias (IPR), parte do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) responsável pela normalização e publicações técnicas do departamento, nos traz adequada definição sobre o processo de Imprimação:
Imprimação consiste na aplicação de material asfáltico sobre a superfície da base concluída, antes da execução do revestimento asfáltico, objetivando conferir coesão superficial, impermeabilização e permitir condições de aderência entre esta e o revestimento a ser executado. (IPR, 2014)

2.12 O que é pintura de ligação
O Instituto de Pesquisas Rodoviárias (IPR), parte do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) responsável pela normalização e publicações técnicas do departamento, nos traz adequada definição sobre Pintura de Ligação:
Pintura de ligação consiste na aplicação de ligante asfáltico sobre superfície de base ou revestimento asfáltico anteriormente à execução de uma camada asfáltica qualquer, objetivando promover condições de aderência entre esta e o revestimento a ser executado. (IPR, 2012)

2.13 O que é concreto asfáltico
O Instituto de Pesquisas Rodoviárias (IPR), parte do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) responsável pela normalização e publicações técnicas do departamento, nos traz adequada definição sobre Concreto Asfáltico:
Mistura executada a quente, em usina apropriada, com características específicas, composta de agregado graduado, material de enchimento (filer) se necessário e cimento asfáltico, espalhada e compactada a quente. (IPR, 2006)

Sobre a composição da mistura, esta mesma publicação diz o seguinte:
A composição do concreto asfáltico deve satisfazer aos requisitos do quadro seguinte com as respectivas tolerâncias no que diz respeito à granulometria (DNER-ME 083) e aos percentuais do ligante asfálticos determinados pelo projeto da mistura. (IPR, 2006)

Para este trabalho, foi considerado concreto asfáltico para camada de rolamento, com agregado graduado na Faixa B e ligante CAP 50/70. Este material possui massa específica de 2,20 t/m³, utilizando-se, portanto, deste fator para transformação do volume estimado em massa, de todo o revestimento necessário para o arruamento no empreendimento estudado.

METODOLOGIA

1.1 Fluxo de desenvolvimento do trabalho
Para este trabalho, foi utilizado um loteamento em situação irregular no município de Taquaraçu de Minas, para avaliação de modelos viáveis para implantação da infraestrutura básica no local e regularização do loteamento.

Localização
O loteamento estudado encontra-se no município de Taquaraçu de Minas, região metropolitana de Belo Horizonte, Minas Gerais. A área é denominada como Bairro Nossa Senhora do Rosário.

A área é contígua ao perímetro urbano do município, contemplada no plano diretor municipal como área de expansão urbana. A Figura 3.2-1 apresenta a região do loteamento estudado:

Para desenvolvimento deste trabalho, foi efetuado levantamento topográfico de toda a área do loteamento estudado, a partir do qual foi elaborada planta topográfica que é apresentada na Figura 3.2-1, a seguir:

Ainda sobre o loteamento estudado, a Tabela 3.2-1, apresentada a seguir, lista algumas características a respeito de sua área total e em relação a seus lotes

Materiais

Para desenvolvimento deste estudo, foram utilizados os seguintes materiais:

• – Estação total para levantamento de ruas e lotes existentes no loteamento estudado;
• – GPS para georreferenciamento do levantamento;
• – Software Topograph 98 para descarregamento do levantamento realizado;
• – Software AutoCad para tratamento final do desenho do levantamento;
• – Imagens de satélite obtidas através da ferramenta Google Earth;
• – Tabela referencial de valores para implantação de infraestrutura básica urbana;
• – Tabela referencial de valores de imóveis obtida junto à Prefeitura Municipal de Taquaraçu de Minas;

Método

Para desenvolvimento do trabalho, o proprietário do empreendimento estudado teve conhecimento de todos os procedimentos, concordando com os mesmos.

Foi procedida visita de campo no local do empreendimento objeto de estudo deste trabalho. Nesta visita, foi verificada a existência de alguma infraestrutura de vias públicas no local, tal como terraplenagem visando implantação do arruamento, dispositivos de drenagem, redes de distribuição de energia elétrica e água potável, e uma das ruas já conta, inclusive, com pavimento implantado. As imagens a seguir foram obtidas no local e exemplificam a infraestrutura já implantada.

Desta forma, para regularização do empreendimento estudado, haveria necessidade de implantação de pavimento nas ruas que ainda não contam com esta etapa e implantação de dispositivos de drenagem superficial, tais como sarjetas e meios-fios, além de passeios.

Com base na Lei 6.766/79, considerou-se todas as impossibilidades preconizadas na legislação em relação a loteamentos irregulares. A partir desta análise, percebe-se todas as vantagens jurídicas e por consequência, comerciais que o empreendedor poderá obter com a regularização do empreendimento. Ainda com base nesta legislação, e avaliando as responsabilidades das autoridades municipais, obteve-se as vantagens para o poder público desta ação.

Para avaliação dos valores por metro quadrado de área de lote para imóveis compatíveis com o empreendimento estudado (lotes para construção de moradias), foi considerado o valor venal de imóveis fornecido pela Prefeitura Municipal de Taquaraçu de Minas, a saber:

Tabela 3.4‑1 – Tabela de referência do Valor Venal dos imóveis
FONTE: Prefeitura Municipal de Taquaraçu de Minas, 2017

Para estimativa dos valores das obras de infraestrutura necessárias para a regularização do empreendimento estudado, levou-se em consideração a Tabela Mensal de Preço Unitário Onerada sem BDI, mês de referência 05/17, publicada pela Superintendência de Desenvolvimento da Capital – SUDECAP, que fornece valores unitários de implantação das obras. A seguir, é apresentada a Tabela 3.4-1 com os valores utilizados neste trabalho:

Tabela 3.4‑1 – Tabela de referência de preços unitários das obras de infraestrutura
FONTE: Prefeitura de Belo Horizonte/SUDECAP, 2017

Com base nos dados obtidos na visita de campo, foi identificada a necessidade de implantação de infraestrutura urbana no empreendimento estudado, a saber: pavimento, meios-fios (drenagem superficial) e passeios. Levando este fato em consideração e de posse da planta digital do levantamento topográfico do empreendimento, foram estimadas as quantidades para implantação de infraestrutura urbana no local.

Para obtenção das quantidades estimadas das obras, considerou-se o comprimento linear do arruamento existente em um total de 1.195,00 m dentro do empreendimento, obtida através da planta digital topográfica. A largura definida para as ruas a pavimentar foi de 8,00m de pavimento mais 2,00m de passeio em cada bordo. De posse destes dados, obteve-se as quantidades estimadas de Regularização de Subleito, Imprimação e Pintura de Ligação.

No cálculo da base, foi considerada espessura de 15,00cm para a camada, que, juntamente com o comprimento linear do arruamento e a largura considerada, obteve-se o volume estimado da camada. O material estipulado para a camada de base foi Bica Corrida Estabilizada Granulometricamente, compactada na energia de Proctor Intermediário.

O volume estimado para o revestimento foi calculado considerando espessura de 5,00cm para a camada, além do comprimento linear e a largura considerada. De posse do volume estimado, aplicou-se o fator de densidade de 2,20 t/m³ e obteve-se a quantidade de CBUQ Faixa A com CAP 50/70 em toneladas, adequado à tabela de referência.

A quantidade estimada de meios-fios foi obtida considerando o dobro do comprimento linear do arruamento. Já no caso do passeio, foi indicada largura de 2,00m a ser implantado no local, que, juntamente com a quantidade linear de meios-fios, estimou-se a área total final.

A seguir, é apresentada Tabela 3.4-2 com as quantidades estimadas:

Tabela 3.4‑2 – Quantidades estimadas das obras
FONTE: Autores, 2017

De posse dos valores de implantação de infraestrutura e com as quantidades das mesmas, obteve-se uma estimativa do custo total das obras a serem implantadas no local, apresentada na Tabela 3.4-3, a seguir:

Tabela 3.4‑3 – Valores estimados das obras
FONTE: Autores, 2017

Após a definição de valor estimado das obras e do valor venal dos lotes, procedeu-se estudo comparativo para determinação de um modelo economicamente viável para distribuição de atribuições e responsabilidades, que seja vantajoso para todos os envolvidos.

RESULTADO

Infraestrutura

Constatou-se que o trecho da Rua João de Deus Gomes, desde a ponte sobre o Rio Taquaraçu até a esquina com a Rua Conceição Martins de Jesus já conta com calçamento e infraestrutura de drenagem, conforme Erro: Origem da referência não encontrada apresentada anteriormente. Além disso, todo o empreendimento já conta com sistemas de distribuição de água potável e energia elétrica e esgotamento sanitário.

Desta forma, se faz necessária a implantação de pavimentação no restante das ruas do empreendimento, dispositivos de drenagem superficial (meios-fios) e implantação de passeios nos bordos das mesmas. Para estas obras faltantes, foi estimado o valor total para implantação na ordem de R$ 610.087,65, conforme metodologia adotada.

Vantagens para o poder público

Diante da legislação vigente e das responsabilidades inerentes do poder público municipal, observou-se inúmeras vantagens para a administração pública em um eventual processo de regularização de loteamentos irregulares, a saber:

• – Planejamento e ordenação da circulação de trânsito, tanto no interior do empreendimento regularizado, quanto no fluxo entre regiões da cidade;
• – Planejamento e operação de transporte coletivo ao longo do município, atendendo de maneira mais adequada toda a população;
• – Otimizar e aprimorar a rede de atendimento de saúde pública, observando carências, planejando ampliação e criação de unidades de atendimento, inclusive aproveitando a área institucional reservada no empreendimento a regularizar;
• – Analogamente à rede de atendimento de saúde, para o sistema de educação pública, a regularização permite otimizar e aprimorar o sistema;
• – Planejamento de ações para melhoria na segurança pública em conjunto com a polícia, além de garantir cidadania aos moradores do local, tornando a área menos suscetível ao crescimento da violência;
• – Muito embora não seja o caso do empreendimento objeto de estudo neste trabalho, a regularização de loteamentos garante à população, acesso a abastecimento de água potável e energia elétrica, além de esgotamento sanitário, não apenas com implantação das redes, como garantindo o bom dimensionamento do sistema garantindo a prestação dos serviços;
• – Melhorias no planejamento da coleta de lixo / varrição e no controle de zoonoses, ao passo que não haveria áreas com acúmulo de lixo no empreendimento;
• – Potencialização na arrecadação de tributos de várias naturezas, como IPTU, ITBI e ISS, ao passo que um lote regularizado passa pelo pagamento adequado de todas as taxas e tributos pertinentes.

Vantagens para o empreendedor

Ainda diante da legislação vigente e das responsabilidades inerentes do empreendedor, observou-se também inúmeras vantagens para a comercialização dos lotes em um eventual processo de regularização de loteamentos irregulares, a saber:

• – A regularização do empreendimento implica no enquadramento deste perante a legislação, evitando as penalidades cabíveis;
• – Potencialização do valor comercial das unidades, com fornecimento de registro dos imóveis;
• – Possibilidade de executar novos empreendimentos, nesta ocasião, cumprindo o processo adequado desde o início.

Modelos viáveis para divisão de responsabilidades

Foi estimado o valor de R$ 610.087,65 para implantação da infraestrutura faltante no empreendimento estudado. Além disso, o valor venal avaliado para lotes em situação análoga à do empreendimento foi de R$ 109,36 por metro quadrado. Tomando por base a área média de cada lote do empreendimento (429,15 m²), cada lote possui, em média, valor comercial de R$ 46.931,84.

Sob esta análise, é possível concluir, considerando o valor para implantação da infraestrutura e o valor médio de um lote à venda no empreendimento estudado, que as obras representam valor equivalente a 13 lotes.

Como eventualmente o poder público municipal dispõe de equipes de fiscalização de obras e projetos, listas de fornecedores de materiais de construção, empreiteiras e prestadores de serviço em geral, comissão de licitações e grande expertise na área de obras de infraestrutura, possivelmente será mais viável que a própria Prefeitura Municipal assuma a responsabilidade da implantação da infraestrutura faltante. Muitas vezes, até por falta de conhecimento, os empreendedores teriam grande dificuldade na contratação e fiscalização destas obras.

Diante disso, pode-se sugerir que de alguma forma, a Prefeitura Municipal tenha direitos financeiros sobre os 13 lotes, cujo valor seja pago à autoridade municipal quando de suas vendas. Além disso, pode ser interessante à Prefeitura Municipal fazer uso de alguns ou da totalidade dos lotes, para implantação de equipamentos públicos tais como escolas, creches, postos de saúde, sedes administrativas, entre outros, mesmo de posse das áreas institucionais presentes no empreendimento.

Outra solução possível, é o empreendedor passar à Prefeitura Municipal, área equivalente ao local do empreendimento com extensão de 5.578,95 m² (área equivalente a 13 lotes médios do empreendimento estudado). Importante ressaltar que, esta área deve ter valor de mercado análogo ao do empreendimento a ser regularizado, já que deve ser levado em consideração o valor comercial da transação, e não apenas a área das propriedades. Esta área de 5.578,95 m² equivale a aproximadamente 15 lotes padrão de 360,00 m², portanto, com potencial comercial mais interessante. Uma utilização interessante desta área seria construção de moradias populares, até mesmo para receber desabrigados oriundos de desastres naturais e desapropriações em outras áreas da cidade. Outro destino possível para a área em questão seria leiloar, com valor mínimo do gasto investido nas obras, sendo um possível ágio, considerado margem de lucro para a municipalidade.

Diante do fato de o valor de implantação das obras de infraestrutura faltantes representar algo em torno de 9,00% do valor total das áreas comercializáveis no empreendimento, em a Prefeitura Municipal assumindo a responsabilidade de execução das obras, o empreendedor assumiria a parte financeira das mesmas. Assim, efetuando pagamentos à municipalidade conforme acordo adequado às duas partes, sem vincular a transferências de áreas urbanizáveis (dentro ou fora do empreendimento).

Naturalmente, se for da vontade das duas partes interessadas, poder público e empreendedor, este poderá assumir todas as responsabilidades da regularização do loteamento, ficando a cargo da Prefeitura Municipal apenas a fiscalização do processo. Este modelo, é um dos parâmetros legais para aprovação do empreendimento, sendo assim, ponto de partida para o empreendedor em um processo de regularização.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Primeiramente, ressalta-se que, um loteamento irregular fere os princípios legais e, portanto, os responsáveis pelo empreendimento deverão arcar com todas as consequências previstas para a infração cometida. Não obstante, sendo do interesse do empreendedor regularizar sua situação junto à municipalidade, a autoridade pública pode estar aberta a ajudá-lo neste processo.

Diante do fato de haverem claras vantagens para a administração pública, também é do interesse da Prefeitura Municipal que sejam regularizados os loteamentos em seu território. Até porque, em termos econômicos, o valor de possíveis multas aplicadas ao empreendedor por suas irregularidades será menor que o valor arrecadado em tributos com a regularização do loteamento (por exemplo, IPTU, ITBI e ISS).

Todos os valores encontrados ao longo do desenvolvimento deste trabalho foram estimados, não representando o valor absoluto, podendo haver alterações na implantação real das obras de infraestrutura no empreendimento estudado. Além disso, a Prefeitura Municipal incorrerá em outros custos além dos valores para execução da infraestrutura, portanto, valor devido pelo empreendedor à municipalidade poderá ser maior que o percentual encontrado no desenvolvimento deste trabalho.

Portanto, conclui-se que é interessante para todos os envolvidos, que seja realizado o processo de regularização do loteamento. Para o empreendedor, financeiramente é possível efetuar a regularização, já que o custo não representa margem que inviabilizaria o empreendimento. Analogamente, para a Prefeitura Municipal, existem inúmeras vantagens quando da regularização, conforme citado anteriormente. Assim, sendo vantajoso para ambas as partes e não havendo interferência de ordem burocrática na relação empreendedor / poder público, inclusive com a possibilidade de ambos se ajudarem neste processo, a regularização se daria de forma mais facilitada. Este processo diminuiria consideravelmente o número de loteamentos irregulares existentes e evitaria o surgimento de novos empreendimentos desta natureza.

REFERÊCIAS BIBLIOGRAFICAS

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MORETTO, Simone Santos; SOMENSI, Simone. Loteamentos Irregulares e clandestinos: sua regularização no município de Porto Alegre. Revista da Procuradoria Geral do Município de Porto Alegre, Porto Alegre, Edição 23, página 157 a 174, 2009.
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