Recentemente o Incra confirmou que, a partir de agora, todos os imóveis rurais com 25 hectares ou mais terão que fazer o georreferenciamento e certificação no caso de venda, doação, solicitar financiamento ou parcelar sua área.

De acordo com a Lei dos Registros Públicos, é necessário georreferenciar todos os imóveis rurais, ou seja, identificar suas coordenadas com precisão para obter uma descrição detalhada do formato, dimensão e localização dos mesmos.

Saiba mais: Incra confirma que todos os imóveis rurais com mais de 25ha terão que ser georreferenciados

Mas, afinal, o que é um Imóvel Rural?

Para muitas pessoas, um imóvel é considerado rural quando está situado na zona rural de um município. Segundo a legislação agrária, o imóvel rural é a área formada por uma ou mais matrículas de terras contínuas, do mesmo titular, seja ele proprietário ou posseiro e que pode estar localizado tanto na zona urbana quanto na zona rural do município.

O que caracteriza então o imóvel para que ele seja rural?

O que caracteriza é a sua destinação agrícola, pecuária, florestal, agroindustrial ou extrativa vegetal, mesmo que haja interrupções físicas como rios, estradas, ferrovias, etc.

Lembrando que imóvel rural declara o ITR (Imposto Territorial Rural) ao passo que o imóvel urbano é o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano).

Os imóveis rurais podem pertencer tanto à pessoa física quanto à jurídica. Quando o imóvel rural possui registro em cartório ele é chamado de propriedade e quando não possui o registro é denominado de posse.

Caso o “posseiro” ou possuidor tenha um documento que possa ser levado a registro, trata-se de uma posse a justo título. Por outro lado, caso não possua um documento válido para que possa ser registrado, é então chamado de posse por simples ocupação.

Saiba mais: Quem pode fazer Georreferenciamento de Imóveis Rurais?

Conceitos Importantes do Georreferenciamento de Imóveis Rurais

Antes de prosseguirmos, vamos repassar alguns conceitos importantes quando se fala de georreferenciamento e certificação de imóveis rurais:

Imóvel Rural

Como definido no Art. 4.º da Lei n.º 4.504, de 30 de novembro de 1964 -Estatuto da Terra – “é o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de plano público de valorização, quer através de iniciativa privada”.

Este conceito foi alterado pela Lei n.º 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, em seu artigo 4.º, inciso I – “o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial”.

Portanto, considera-se como um único imóvel rural, uma ou mais áreas confinantes, registradas ou não, pertencentes ao mesmo proprietário ou posseiro, de forma individual ou em comum (condomínio ou composse), mesmo na ocorrência das hipóteses abaixo:

  • Estar situado total ou parcialmente em um ou mais municípios
  • Estar situado total ou parcialmente em zona rural ou urbana
  • Ter interrupções físicas, tais como cursos d’água e estradas, desde
  • que seja mantida a unidade econômica, ativa ou potencial

Este conceito de Imóvel Rural é utilizado para fins cadastrais como por exemplo Cadastro Ambiental Rural (CAR), Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) e ITR (Imposto Territorial Rural).

Temos ainda outro conceito de imóvel rural que é baseado na Lei 6015/73 (Lei dos Registros Públicos). De acordo com esta lei cada matrícula é considerada um imóvel (ou parcela). Este conceito é usado no Georreferenciamento de Imóveis Rurais.

Módulo Rural

O conceito de módulo rural deriva do conceito de propriedade familiar, constituindo uma unidade de medida, expressa em hectare, que busca refletir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica do imóvel rural e a forma e condições do seu aproveitamento econômico.

Por propriedade familiar, nos termos do inciso II, do artigo 4.º da Lei n.º 4.504/64 – Estatuto da Terra – entende-se: “o imóvel rural que, direta e pessoalmente, explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalhado com ajuda de terceiros”.

O módulo rural, calculado para cada imóvel, a partir dos dados constantes no Cadastro de Imóveis Rurais, constitui uma unidade de medida que permite estabelecer uma comparação mais adequada entre os imóveis rurais, pois leva em consideração outros atributos do imóvel, além de sua dimensão.

O módulo rural é utilizado para:

  • Determinação da Fração Mínima de Parcelamento – FMP
  • Enquadramento Sindical Rural dos detentores, com base no número de módulos rurais calculado
  • Limitar a aquisição de imóvel rural por estrangeiro, pessoa física ou jurídica
  • Definição do universo de beneficiários do Banco da Terra

Zona Típica de Módulo – ZTM

São regiões delimitadas pelo Incra, com características ecológicas e econômicas homogêneas, baseadas na divisão microrregional do IBGE – Microrregiões Geográficas – MRG, considerando as influências demográficas e econômicas dos grandes centros urbanos. As ZTM embasam o dimensionamento dos módulos rurais, segundo o tipo de exploração.

Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS

Este conceito será muito usado para a regularização fundiária urbana, sendo a parcela de área urbana instituída pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.

Fração Mínima de Parcelamento – FMP

É a área mínima fixada para cada município, que a lei permite desmembrar, para a constituição de uma nova unidade agrícola – sendo o Artigo 8.º da Lei n.º 5.868, de 12 de dezembro de 1972. Assim, o imóvel, ao ser parcelado para fins de transmissão a qualquer título, a partir da edição desta lei não poderá permanecer com área remanescente inferior à FMP.

Com o advento da Instrução Especial nº 50, de 26 de agosto de 1997, a FMP passou a corresponder à fração mínima de parcelamento prevista para as capitais dos estados.

Módulo Fiscal – MF

É uma unidade de medida, expressa em hectare, fixada para cada município, instituída pela Lei nº 6.746, de 10 de dezembro de 1979, que leva em conta:

  • O tipo de exploração predominante no município
  • A renda obtida com a exploração predominante
  • Outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada
  • O conceito de propriedade familiar

O módulo fiscal serve de parâmetro para a classificação do imóvel rural quanto à sua dimensão, de conformidade com Artigo 4º da Lei nº 8.629/93.

O Módulo Rural é calculado para cada imóvel em separado, e sua área reflete o tipo de exploração predominante no imóvel rural, segundo sua região de localização.

Já o Módulo Fiscal é estabelecido para cada município, e busca refletir a área mediana dos Módulos Rurais dos imóveis do município.

Número de Módulos Fiscais

O número de módulos fiscais de um imóvel rural é obtido dividindo-se a área total do imóvel pelo módulo fiscal do município de localização do imóvel rural.

Grau de Utilização da Terra – GUT

É o parâmetro utilizado para medir a efetiva utilização da área aproveitável total do imóvel rural, sendo obtido a partir da relação percentual entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitável total do imóvel.

Grau de Eficiência na Exploração – GEE

Este parâmetro é utilizado para aferir a eficiência da exploração da área efetivamente utilizada do imóvel rural, sendo obtido a partir da relação percentual entre a área equivalente e a área efetivamente utilizada do imóvel. A área equivalente é calculada segundo sistemática descrita nos incisos I e II do Artigo 6º da Lei nº 8.629/93 e Instrução Normativa nº 11 de 4 de abril de 2003.

Replay: Novo prazo do Geo e Regularização de Imóveis Rurais

Classificação dos Imóveis Rurais

A classificação de um imóvel rural está condicionada à sua dimensão e produtividade, de acordo com a Lei nº 8.629/93:

Quanto às Dimensões

Os imóveis rurais podem ser classificados segundo suas dimensões, desta forma:

Pequena Propriedade – imóvel rural de área compreendida entre 1
(um) e 4 (quatro) módulos fiscais

Média Propriedade – imóvel rural de área superior a 4 (quatro) e até
15 (quinze) módulos fiscais

Assim, os imóveis com área total superior a 15 (quinze) módulos fiscais serão classificados como Grande Propriedade e aqueles com área inferior a 1 (um) módulo fiscal, classificados como minifúndios.

Quanto à Produtividade

Nos termos do art. 6º da Lei nº 8.629/93, “Considera-se propriedade produtiva aquela que, explorada econômica e racionalmente, atinge, simultaneamente, graus de utilização da terra e de eficiência na exploração, segundo índices fixados pelo órgão federal competente”.

§ 1.º O grau de utilização da terra, para efeito do caput deste artigo, deverá ser igual ou superior a 80% (oitenta por cento), calculado pela relação percentual entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitável total do imóvel.

§ 2.º O grau de eficiência na exploração da terra deverá ser igual ou superior a 100% (cem por cento).

Portanto, o correto preenchimento dos formulários de coleta de dados do imóvel rural é de fundamental importância, visto que poderá influenciar na classificação do imóvel quanto a ser considerado ou não como propriedade produtiva.

Fonte: Ebook MDI

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