O prazo está confirmado: a partir de 20 de novembro de 2025 os proprietários de imóveis rurais com menos 25 hectares também serão obrigados a fazer o georreferenciamento e certificação no Sigef/Incra para venda, doação, solicitar financiamento ou parcelar sua área.
De acordo com a Lei dos Registros Públicos, é necessário georreferenciar todos os imóveis rurais, ou seja, identificar suas coordenadas com tecnologia GNSS para obter uma descrição precisa do formato, dimensão e localização dos mesmos.
O processo envolve um levantamento técnico feito por um(a) geomensor(a) credenciado(a) pelo Incra, certificação dos trabalhos técnicos no Sigef (Sistema de Gestão Fundiária) e ingresso na matrícula do imóvel pelo Registrador Imobiliário.
Manual Técnico para Georreferenciamento
Em 30 de dezembro de 2022 passou a vigorar a segunda edição do Manual Técnico para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, com algumas novidades e prevendo a inclusão de novas metodologias de levantamento, como por exemplo, aerofotogrametria com o uso de drones.
Vamos acompanhar os itens da norma e comentar sobre as mudanças, fazendo citações dos trechos para facilitar o entendimento dos profissionais que precisam de informações rápidas para o dia-a-dia.
Acesse no link a seguir a íntegra do Manual Técnico para Georreferenciamento de Imóveis Rurais – 2a. Edição – dez/22
Codificação de Vértices
(Item 1.3.3)
Nesta parte, a maioria dos pontos estão mantidos. No entanto, tem um item alterado desde a 3a. Norma que queremos destacar. Muitos profissionais ainda não se atentaram ao fato de que a codificação dos vértices, não tem mais letra e agora é a infinita numeração. Veja o exemplo colocado na norma:
Este ponto está confirmado na nova norma. Inclusive é passível de advertência quando o profissional quer usar letra e número juntos, conforme a antiga norma. Então atenção, só pode usar letra no final se já é um vértice certificado, um vértice novo não pode ser adicionado com letras.
Credenciamento de Profissionais
(Item 1.5)
Antes de falar sobre as mudanças neste item, achamos muito válida uma observação. No item VII, há uma recomendação para estudos da legislação do georreferenciamento e registro de imóveis rurais.
Quem vivencia a profissão, entende que essa não deveria ser uma questão recomendada, mas sim obrigatória. A falta de conhecimento atrapalha o andamento do trabalho e atrasa a finalização que o cliente precisa.
Agora sim, vamos falar de uma mudança importante no ponto 1.5.3 – responsabilidade pela comunicação ao proprietário. Antes, quando era solicitado o cancelamento por sobreposição, alguns analistas solicitaram que o credenciado fosse atrás do proprietário para pegar autorização para o cancelamento. Isso era bastante discutido, já que a tarefa deveria ficar para o órgão público.
Agora, esta questão está oficializada, o credenciado fica incumbido de notificar o proprietário. Veja o que diz a norma:
“Nas ações de certificações executadas por meio do Sigef com intervenção dos Comitês Regionais de Certificação, considerando a necessidade de notificação ao proprietário, o credenciado será responsável:
a) pela comunicação ao proprietário quanto a requerimentos relacionados a suas parcelas, mediante procuração específica para este fim;
b) juntar manifestação do proprietário, nos casos em que este deseje apresentar defesa em requerimentos relacionados a sua parcela.”
Embora a norma tenha solicitado uma procuração / manifestação, não houve esclarecimentos sobre como devem ser feitos esses documentos. Poderá ser necessário pedir esclarecimentos ao analista sobre como estes documentos devem ser feitos.
Desmembramento sem Mudança de Titularidade
(Item 2.2.1 – Imóvel rural objeto de título de domínio)
Na norma anterior, um proprietário não podia fazer o desmembramento deixando a titularidade em seu próprio nome. A nova norma trouxe essa mudança, agora é possível desmembrar um imóvel e deixar as partes com o mesmo titular. Com relação aos documentos que justificam o desmembramento, não é mais necessário enviar para o Incra, entretanto ainda são importantes para o cartório.
Certificação em Usucapião
(Item 2.2.2 Imóvel rural passível de titulação)
Havia dúvidas sobre os imóveis passíveis de titulação, por exemplo, no caso de usucapião, deve ser certificado? Quando? A norma abordou este ponto com mais clareza dizendo:
“O imóvel (parcela) somente será certificado após a titulação por órgão público competente, sentença judicial transitada em julgado, ou o reconhecimento extrajudicial de usucapião emitido pelo Oficial de Registro.”
Então, a certificação só deve ser feita depois da titulação. Se for certificado antes e necessitar de retificação, o sistema não vai aceitar, pois precisará do número do título de domínio. A certificação antes da titulação é até mesmo passível de advertência por parte do analista.
Anuência dos Confrontantes
(Item 2.3 – limites)
Neste item, trouxe informações interessantes.
É comum alguns profissionais de Geo passarem orçamentos sem analisar as condições dos documentos envolvendo os confrontantes. Então, em meio ao processo se deparam com problemas com conflitos entre vizinhos que criam barreiras no processo.
A norma, no item 2.3.1 B confirma a necessidade das matrículas e/ou transcrições dos imóveis vizinhos como elementos principais para a pesquisa de Geo. Inclusive, na parte final do item 2.3.1, a norma menciona:
“É fundamental a presença dos confrontantes ou de seus prepostos, pois o levantamento será realizado no limite comum entre os imóveis, a respeito do qual deve haver concordância entre as partes envolvidas. (…)
Frustradas as tentativas de resolução amigável da divergência, sugere-se que o processo de identificação seja interrompido até a resolução do conflito.”
A decisão de manter este item na norma é interessante. Muitos profissionais estão ansiosos para que a lei deixe de solicitar anuência dos vizinhos. Entretanto, independentemente da obrigatoriedade da anuência, se não houver respaldo formal, o vizinho pode atrapalhar a certificação posteriormente se não concordar com o disposto.
A norma cita que o processo poderá ser interrompido até a resolução do conflito entre os vizinhos. Afinal, não é o papel do profissional de Geo resolver essas questões. Mas como fica seu trabalho se o processo parar?
E por falar em mudanças na questão dos confrontantes, vamos lembrar da recente alteração na lei 6015/73 que determina que “confrontantes são proprietários e titulares sobre os imóveis”, ou seja, posseiro não é considerado confrontante. Isso também deve ser considerado na precificação de seu trabalho.
Marcos
(Item 2.4.2.1 – vértice tipo M)
Algumas palavras a mais neste item chamam a atenção. Muitos profissionais argumentam que a implantação de marcos não é obrigatória, apenas sugerida na norma. Realmente há partes onde se menciona a palavra “sugerida”. No entanto, veja o que se menciona agora:
“Em limites já consolidados, definidos por elementos físicos, fica a critério do credenciado e dos proprietários envolvidos a implantação do marco, mediante anuência formal. Quando não há definição por elementos físicos é necessária a implantação de marcos, salvo nos casos contidos na alínea “b” do item 2.4.2.2”
O que isso quer dizer? Caso não haja marcos, é necessária uma anuência formal (escrita) do cliente e do vizinho. Se não houver marcos ou a anuência, o processo estará sujeito a cancelamento posteriormente. A norma também confirmou as medidas dos marcos de ferro, que precisam ser de 90cm de diâmetro e com dispositivos que dificultam a retirada.
Alterações de Vértices
(Item 2.6.3 – Atualização de parcela)
Houve mudanças nesta parte. Antigamente, quando se errava a codificação do vértice, era necessário cancelar o Geo para mudar a numeração. Agora não precisa mais, você pode fazer uma atualização de parcela alterando esse número. Também é possível fazer atualização para incluir altitudes e incluir novos vértices.
Porém, indo além do que está escrito na norma, muita atenção com estas atualizações. Antes de decidir atualizar os dados, pergunte-se:
Isso vai afetar informações que já estão na certidão do cartório? Mexer com altitudes e vértices pode alterar a área ou alterar memoriais já averbados. Por isso, antes de fazer alterações, consulte o cartório e verifique como as mudanças afetarão informações já averbadas.
Posicionamento Relativo Estático
(3.1.1.1 – Alterações em posicionamento relativo estático)
Agora ficou consolidado sobre quanto tempo deve ser o posicionamento no caso pós-processado, conforme o quadro abaixo:
Inclusão de Tecnologia PPK/RTK
(Item 3.1.2.2 e 3.1.2.3)
Quem trabalha dentro de sinal de internet está usando RTK em rede (NTRIP). A norma permite o uso, se houver boa precisão. Ainda, é importante mencionar que o IBGE está disponibilizando a técnica para o Posicionamento por Ponto Preciso em Tempo Real (RTPPP).
Inclusões em Topografia Clássica
(Item 3.2)
Uma inclusão valiosa é do item 3.2.2 Estação Livre. Essa é uma situação que as estações totais fazem e não tinha respaldo na norma.
Eventualmente, não é possível colocar as estações em marcos localizados em cercas, por exemplo. A topografia clássica permitia o método conhecido como intersecção a ré que, com a nova norma, tornou-se mais uma possibilidade em campo.
Neste item 3.2 todos os métodos de posicionamento mencionados são feitos com Estação Total. Exceto o item 3.2.9 – alinhamento, que pode ser feito com trena. Isso acontece em locais com barrancos, árvores, etc. Veja o que a norma menciona:
“Recomenda-se a utilização desse método para determinação de vértices em locais onde existem obstruções físicas que impeçam o levantamento por métodos GNSS. É uma alternativa à utilização de outros métodos por topografia clássica, pois dispensa o uso de estação total, sendo necessária pelo menos duas balizas ou bastões, um prisma ortogonal e uma trena.”
Projeção Técnica
(Item 3.3.3 Projeção Técnica)
Este também foi acrescentado como método de aquisição. Quando locais forem inacessíveis a outros métodos de posicionamento, é possível usar vértices definidores de limites através da projeção de ângulos e distâncias contidas no documento de domínio, quando houver, ou na digitalização de peças técnicas analógicas, quando esta for a única referência geométrica do imóvel.
Esse deve ser usado como último recurso, por exemplo: no caso de imóveis inundados, áreas com acesso proibido pela legislação ambiental, etc.
Aerofotogrametria
(item 3.4 Posicionamento por aerofotogrametria)
Ficou mantida a obrigatoriedade do profissional credenciado que trabalhará com aerofotogrametria ser habilitado pelo Ministério da Defesa e possuir homologação da Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC).
Então, o mapeamento até poderia ser feito pelo drone. No entanto, se o profissional não for habilitado no MD, o que pode acontecer? Poderá haver auditorias no Incra, solicitando a comprovação da habilitação. Caso não haja, o Geo pode ser cancelado?
Falando mais sobre a aerofotogrametria, a norma não cita um número mínimo de pontos de controle. Veja o que diz a norma:
“3.4.1 – a) O Ground Sample Distance – GSD deverá ser compatível com a feição a ser identificada, devendo ser respeitada a precisão do tipo de limite a ser representado;”
Pode ser necessário mais discussões sobre a quantidade de pontos necessários em uma propriedade. Um ponto interessante na norma foi a regulamentação do uso de aerofotogrametria para identificação de feições naturais que não são facilmente identificadas. Por exemplo, cercas, muros, ferrovias, cursos d’água, etc. Também foram acrescentadas explicações que diferenciam os produtos obtidos pela fotogrametria como ortomosaicos e ortofotocartas, combinados com MDT, MDS ou curvas de nível.
Base Cartográfica
(Item 3.5 Base Cartográfica)
Foi incluído um item que regulamenta o que é considerada uma base cartográfica, que são informações produzidas por outros órgãos públicos. Foi deixado claro que descritivos produzidos por outros credenciados não são base cartográficas. Um ponto de atenção neste item é que a norma não menciona em outros locais que é necessário colocar marcos nas mudanças de confrontações, mas neste item é mencionado com clareza.
Outra ótima inclusão na lei é nos itens 3.5.1 e 3.5.2, onde a norma traz detalhamentos a produtos cartográficos com e sem definição conhecida. Menciona, por exemplo, o uso, em último caso, dos dados do IBGE e das linhas do preamar médio. Essas definições foram positivas, pois facilitam e padronizam o uso dessas informações onde não é possível conseguir os dados de outra forma.
Levantamentos de estradas e curso d’água
(Item 5 – considerações finais)
A norma teve uma pequena alteração que terá um impacto no trabalho de Geo. Veja o que diz:
“O levantamento das estradas e cursos d’água, por não haver procedimento consolidado junto aos registradores de imóvel, deverá obedecer à recomendação do oficial de registro da jurisdição de localização do imóvel.”
Este trecho da norma não considera legislações já existentes e muito importantes, como o Código das Águas, por exemplo.
Outra alteração de impacto é:
“Quando um imóvel estiver localizado em mais de um município e o proprietário desejar dividi-lo de acordo com o município de localização, recomenda-se consulta prévia aos cartórios de registro de imóveis competentes.”
Na prática, pode ser necessário que o proprietário faça dois registros de imóveis, um em cada comarca. Na hora de solicitar certidões para empréstimos, também haverá a necessidade de solicitar e pagar documentos em duas comarcas. Isso representa um custo considerável para o proprietário.
Mudanças na precisão
Antigamente, o seu levantamento precisava estar a 0,5 m de distância do Geo que já foi certificado. Na segunda norma passou para 1,5m. Houve uma alteração nesta nova norma, agora é três vezes a precisão do que está sendo levantado.
Citando exemplos:
- Em limites artificiais que é 0,5 m a precisão a comparação da sua coordenada com a do colega é 1,5 m.
- Já no curso d’água que a precisão é 3 m a tolerância é 9 m.
- No caso de vértices virtuais que a tolerância é de 7,5 m a tolerância agora é de 22,5 m.
Por isso, se você está fazendo um Geo com vizinhos certificados, precisa se atentar a estes novos detalhes.
Preenchimento das planilhas ODS
Foram acrescentados alguns pontos no preenchimento da planilha ODS, que são:
- PT9 Estação Livre;
- PA3 Projeção Técnica;
- PB1 Base Cartográfica com precisão conhecida; e
- PB2 Base Cartográfica sem precisão conhecida.
Com informações da TGR Treinamentos
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