Estudo de Caso: Regularização Fundiária de um Imóvel localizado na cidade de Itatiaiuçu (MG)

Por Alana Stéphanie de Oliveira e Silva, Geraldo de Souza Morais, Juliana Patrícia Carvalho Reis e Renilda Maria Remígio. Faculdade de Engenharia de Minas Gerais.

Orientador: Prof. Antônio Alves Araújo
Co-orientador: Prof. André Henrique Campos Teixeira

Resumo

O estudo tem como objetivo demonstrar os caminhos a serem seguidos para a realização de uma regularização fundiária de um imóvel urbano com características rurais no método administrativo, tendo como exemplo um estudo de caso de um imóvel localizado na região metropolitana de Belo Horizonte – Minas Gerais. A regularização consiste na unificação das glebas existentes e retificação da área do imóvel. O estudo tem como referência as leis vigentes e a interferência das leis Municipais no processo.

Palavras Chave: Regularização fundiária, retificação de área, remembramento e topografia.

Introdução

A regularização fundiária de um imóvel consiste em alcançar segurança jurídica para o mesmo chegando ao registro público. No Estado de Minas Gerais encontra-se incipiente, ou seja, existe um grande número de imóveis sem registro. Para a regularização fundiária é necessário o envolvimento de órgãos do poder público Municipal, Estadual e Federal em tramites judiciários.

Com a Lei 10.267 em vigor desde 2001, do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) que tem como objetivo nortear os profissionais da área nos preceitos a serem seguidos para caracterizar e realizar o georreferenciamento de imóveis rurais foi criado o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). A partir de um cronograma estabelecido todo imóvel rural deverá ser certificado.

Com a criação do CNIR os imóveis rurais passam a ser identificados por meio de um código único, propiciando o cruzamento de informações do INCRA, da Secretaria da Receita Federal, dos cartórios e demais órgãos envolvidos, como: IBAMA, FUNAI e órgãos estaduais de terra. Esta lei determina que todos os imóveis rurais  devessem ter seu registro regularizado até o ano de 2012. Ela também orienta quanto aos métodos a serem utilizados para os levantamentos em cada tipo de imóvel segundo suas características, os documentos e a sequência em que os mesmos deverão ser entregues nos órgãos competentes. Enfim esta norma serve como um norteador para a realização destes trabalhos.  No estudo de caso aqui apresentado ela não se aplica em sua plenitude, uma vez que o objeto de estudo se encontra em uma área considerada urbana. Entretanto o processo de levantamento do imóvel seguiu os moldes determinados pela norma com vistas a um possível pedido de mudança de certificação do imóvel considerado hoje como urbano para rural. Já se tratando de retificação de área a Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, alterou os artigos 212 a 214 da Lei n. 6.015/73 que trata de Registros Públicos. A partir de sua vigência a Lei 10.931 com as citadas alterações tornou possível a retificação de registro imobiliário pelo procedimento administrativo.

Para a regularização fundiária do imóvel situado no município de Itatiaiuçu no Estado de Minas Gerais, o embasamento legal nas leis citadas acima foi de suma importância, além da participação dos órgãos do poder público municipal que também desempenharam papel fundamental para o sucesso do trabalho, pois é sabido que a legislação municipal na maioria dos casos esta atrelada a legislação federal.

O levantamento topográfico do local definido como objeto da pesquisa também terá suas particularidades no decorrer do trabalho onde se pretende chegar ao seu final com a demonstração dos caminhos a serem seguidos para a regularização do terreno. O que teremos a seguir é um estudo de caso da regularização fundiária do imóvel localizado no município de Itatiaiuçu, na Região Metropolitana de Belo Horizonte – Minas Gerais. A regularização deste imóvel consiste no remembramento das glebas e retificação de sua área.

Problema de Pesquisa

Levando em consideração as leis vigentes e a atual situação do objeto de estudo, seria possível promover a regularização fundiária a partir da retificação da área e unificação das glebas do imóvel?

Objetivos

- Objetivo Geral
O objetivo deste trabalho é demonstrar como é realizada a regularização fundiária de um imóvel, tendo como foco principal o remembramento de glebas e retificação da área de imóvel urbano uma vez que o perímetro demarcado é maior que o descrito nos documentos existentes.

- Objetivos Específicos
Promover a unificação das matrículas existentes em um único registro, unificando também assim os impostos pagos;

Oferecer através da unificação base para novos cálculos tributários.

Confecção de planta georreferenciada, condizente com os limites físicos da propriedade.

Oferecer através dos métodos utilizados no trabalho, a possibilidade futura de uma transição de impostos de urbano para rural levando em conta a localização, as atividades desenvolvidas e o tamanho da gleba.

Justificativa

Este estudo se justifica pela possibilidade de aplicar a resolução do problema duas frentes de atuação do engenheiro agrimensor. A participação nas práticas de campo através das técnicas de topografia, e a aplicação dos conhecimentos das leis, normas, procedimentos vigentes no que diz respeito á regularização fundiária.

Assim o processo e os resultados aqui obtidos serão válidos como base de dados e fonte de consulta para os profissionais envolvidos no sistema. E ainda dentro do contexto servirá como referência norteadora para indivíduos ou comunidades que porventura vierem a ser parte interessada no processo de regularização similar ao apresentado, uma vez que a literatura existente se mostra carente deste tipo de informação, até o momento pouco se fala sobre o assunto específico de regularização fundiária tratando sobre remembramento de glebas juntamente com retificação de áreas. Este fato deixa muitos em condições de peregrinação por órgãos públicos em busca de informações e orientações.

Referencial Teórico

Regularização Fundiária

Regularização fundiária é um processo conduzido em parceria pelo poder público e população beneficiária, envolvendo as dimensões jurídica, urbanística e social de uma intervenção que prioritariamente objetiva legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia e acessoriamente promove melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento bem como incentiva o pleno exercício da cidadania pela comunidade sujeito do projeto. (ALFONSIN, 2001).

Regularizar um imóvel significa tirá-lo da ilegalidade ou irregularidade. Contudo em um processo de regularização fundiária de um assentamento ou de um imóvel quaisquer são necessários o conhecimento de alguns instrumentos, jurídicos e também urbanísticos, dentre eles as zonas (ou áreas) especiais de interesse social (mais conhecidas com ZEIS ou AEIS), a concessão de direito real de uso a Lei Federal nº 6.766/79 e leis municipais de regularização de loteamentos.

Em atendimento as exigências do CNIR, foram observadas as disposições da lei 10.267/01 que torna mais legítimo o domínio da posse através de planta georreferenciada e complementada com a Lei 6766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (desmembramento e loteamento) do projeto, aprovação e registro. (LEI 9.785/99)

Retificação de Área

Com o advento da Lei nº 10.931, alterada pelos artigos 212 a 214 da Lei dos Registros Públicos, a necessidade de proceder à retificação da descrição tabular de um imóvel deixou de ser um enorme transtorno e passou a ter regras muito mais céleres e simples. Passou de ser um problema, adquirindo um sistema mais simples porem mais seguro, uma vez que sua competência passou para o Oficial de Registro, profissional do direito que conhece com precisão a situação real de sua circunscrição e, pela proximidade com os envolvidos, tem melhores condições para analisar cada caso e decidir com maior Convicção sobre a juridicidade ou não do pedido, (EDUARDO, 2005).
Para melhor entendimento os artigos 212 a 214 na integra citam:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. (Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação, (Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.
§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. (Lei nº 10.931, de 2004)
Ainda segundo Eduardo (2005), A retificação extrajudicial é a grande oportunidade de o registrador comprovar à comunidade seu real valor, pois terá condições de solucionar problemas que atrasam os negócios envolvendo imóveis, cumprindo a função social do registro, que é a garantia da segurança jurídica dos direitos reais imobiliários.

Topografia

Topografia é a ciência que trata da determinação das dimensões e contornos (ou características tridimensionais) da superfície da terra através da medição de distancias, direções e altitudes.
(JACK 2007 5ºEd.)

A topografia é uma das atividades profissionais mais antigas da humanidade, tanto que sua forma mais simples ou rústica esta com certeza atrelada ao inicio da história da civilização. Desde que existe o direito de propriedade, também existe um modo de medição para determinar os limites das glebas distinguindo-se assim as parcelas de cada proprietário. Aliás, o direito de propriedade foi um dos motivadores inicias da atividade topográfica sendo ainda hoje uma constante na sociedade.

Para tanto a topografia contou nestes milhares de anos de existência com a evolução tecnológica, especialmente acelerada nas ultimas décadas. Hoje os métodos de medição contam com aparelhos capazes de realizar trabalhos em um espaço de tempo infinitamente menor e com uma precisão nunca antes imaginada por profissionais de outrora.

Levantamento Topográfico Cadastral

Um levantamento cadastral tem como objetivo restabelecer os limites de uma propriedade, subdividi-la em outras partes ou mesmo descrevê-la legalmente. Tais finalidades podem estar também atreladas dentro do mesmo levantamento, sendo o resultado final a confecção de uma planta e redação descritiva das benfeitorias e limites da propriedade.

A expansão populacional aliada à constante valorização da terra exige levantamentos cada vez mais precisos e com maior grau de detalhamento procurando assim garantir credibilidade às linhas de confrontações. Registros de disputas sobre limites, e pedidos de retificação dos mesmos são cada vez mais comuns o que gera uma demanda crescente por profissionais sendo eles, Engenheiro Agrimensor, topógrafos e engenheiro cartógrafos habilitados pelo CREA. Neste tipo de processos eles são peças fundamentais para o desfecho mais razoável possível, especialmente aqueles que conseguem conciliar ao conhecimento formal, teórico ou de campo, a experiência adquirida de outras ações semelhantes.

Levantamento Topográfico por GPS

- Sistema de Posicionamento Global

O Sistema de Posicionamento Global, conhecido por GPS (Global Positioning System) ou NAVSTAR-GPS (Navigation Satellite with Time And Ranging), é um sistema de Radio-Navegação desenvolvido e mantido pelo Departamento de Defesa dos Estados Unidos da América (DoD-Department Of Defense), originalmente com finalidades de uso militar. Em razão da alta exatidão proporcionada pelo sistema e da gratuidade dos sinais provenientes dos satélites, uma grande comunidade usuária emergiu nas mais variadas aplicações civis como navegação, rastreamento de frotas e particularmente trabalhos topográficos. (Norma Técnica para Georeferenciamento de Imóveis Rurais)
Para os usuários da área de Topografia, uma característica muito importante da tecnologia GPS, em relação aos métodos de levantamento convencionais é a não necessidade de intervisibilidade entre as estações, podendo ser usado sob quaisquer condições climáticas. Além disso, os métodos de levantamento com GPS funcionam perfeitamente para trabalhos que devem ser referenciados a um sistema de coordenadas, devido a disponibilidade cada vez maior de softwares capazes de converter os dados GPS para os mais diversos sistemas de coordenadas.

- Técnicas de Posicionamento

As técnicas de posicionamento podem ser classificadas como estáticos e cinemáticos, bem como em tempo real e pós-processado, que está relacionado com a disponibilidade das coordenadas. Além destas duas categorias, as técnicas podem ser divididas quanto à metodologia adotada, ou seja, utilizando ou não uma estação de referência, sendo denominadas de posicionamento relativo e posicionamento por ponto, respectivamente. Para calcular coordenadas precisas é necessário utilizar dados do SGB (Sistema Geodésico Brasileiro) para correção das coordenadas adquiridas em campo.

- Estações de Referência (SGB)

A escolha das estações de referência é um item de fundamental importância no planejamento dos levantamentos com GPS, de acordo com a finalidade a que se destina o trabalho, pois os erros que afetam estas medições serão propagados para as estações a serem determinadas. Portanto, recomenda-se a utilização de estações pertencentes ao SGB materializadas pela tecnologia GPS. O posicionamento relativo pode ser subdividido em quatro grupos: estático, estático-rápido, semicinemático e cinemático.

- Posicionamento Relativo Estático Rápido

Aqui somente será abordado o posicionamento relativo estático rápido pelo fato de ter sido este o método utilizado para o levantamento descrito. Também conhecido como pseudocinemático o posicionamento relativo estático rápido segue as características do posicionamento relativo estático diferenciando somente no tempo de ocupação, que para efeitos da norma do INCRA, varia de 5 a 30 minutos. Neste método mantém-se um ou mais receptor (es) coletando dados na estação de referência enquanto o(s) outro(s) receptor(es) percorre(m) as estações de interesse. Não há necessidade de continuidade de rastreio durante o deslocamento entre uma estação e outra. Para que os resultados apresentem razoável nível de precisão, o vetor das ambigüidades envolvido em cada linha de base deve ser solucionado, ou seja, fixado como inteiro. O comprimento de linha de base para este tipo de posicionamento deve ser de no máximo 20 km,dependendo do aparelho.

Este tipo de posicionamento é adequado quando se deseja alta produtividade e como alternativa ao método semicinemático em locais onde há muitas obstruções, pois o receptor móvel é desligado entre as sessões de coleta.

Metodologia

Este trabalho trata-se de um estudo de caso, sendo o objeto de pesquisa um imóvel localizado na cidade de Itatiaiuçu no Estado de Minas Gerais. A metodologia utilizada foi iniciada através de pesquisa dominial do imóvel com o objetivo de levantar toda documentação disponível referente ao imóvel analisado. Nesta fase o acesso a documentos como IPTU foi possível. Em visita realizada a Prefeitura Municipal de Itatiaiuçu teve-se acesso a planta do loteamento onde esta inserida a área de estudo, mesmo sendo confeccionada manualmente, conteve informações importantes tais como: divisão de quadras, número de lotes, área institucional e reserva florestal. Na prefeitura também foi obtida a informação da comarca onde foram registrados os imóveis. Com a informação de que o registro de imóveis responsável pela certificação estava localizado na cidade de Itauna, se deu a busca por maiores informações. O acesso aos registros dos imóveis em análise e suas respectivas matriculas, se deu através de pesquisa realizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade de Itaúna. Após analisadas as documentações, foi realizado o trabalho de campo, cadastramento constituído da medição do imóvel com uso de GPS topográfico para levantamento do perímetro do imóvel, em suas divisas e confrontações, tendo como referencia os limites físicos (cerca) da propriedade. Os dados obtidos foram comparados com os constantes em documentos existentes, através desta comparação foi confirmada a incoerência com a área descrita nos documentos e a área medida. Em conjunto a analise de documentação específica do município foi dado encaminhamento de providências direcionadas.
Por se tratar de um imóvel identificado como urbano, se fez necessário a apresentação do projeto a Prefeitura Municipal de Itatiaiuçu, foi orientado de que tal processo deveria constar com uma anuência prévia concedida pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e Política Urbana (SEDRU), isso pelo fato do objeto de estudo se encontrar em um município pertencente  a Região Metropolitana de Belo Horizonte. Para atender tal exigência realizamos contato com a SEDRU a fim de obter as informações pertinentes a continuidade do processo. Fomos então orientados a apresentar documentação conforme descrito no. Após apresentação das referidas documentações, foi concedida a anuência para ser apresentada a prefeitura de Itatiaiuçu, onde então foi iniciado o processo de registro  do Imovel.

Caracterização da Área de Estudo

Para consecução do presente trabalho foi utilizado como “piloto” o município de Itatiaiuçu, localizado na região metropolitana de Belo Horizonte/MG. Localizada em plena Cordilheira do Espinhaço, nas encostas da Serra do Itatiaiuçu, Zona Metalúrgica, o município, possui a dimensão de 295 quilômetros quadrados, com aproximadamente 9000 habitantes. (IBGE -2009)

Num clima temperado tendendo para o frio, a cidade sede está situada à 890 metros de altitude e distante  70 quilômetros de Belo Horizonte, localizada as margens da BR381, que liga o estado de Minas Gerais ao estado de São Paulo.

O município é dividido em nove povoados e um distrito denominado “Santa Terezinha de Minas”. O objeto desta pesquisa está localizado em um destes povoados, denominado Estância Lagoa das Flores, popularmente conhecido como Pinheiros.

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 01 Regularização Fundiária

Figura 1: Localização da cidade de Itatiauçu dentro do estado de Minas Gerais. Fonte: IBGE 2008, modificado pelos autores.

A área em objeto ocupava um total de 283.493,00m², foi chacreada no ano de 1981 sendo caracterizada área loteável de 205.837,00 m², resultando em 67 chácaras. A área de estudo consiste em cinco unidades destas chácaras podendo ser descritas da seguinte forma: Consta de cinco imóveis (Glebas) confrontantes entre si, vias públicas, reserva florestal e outros três imóveis. As glebas aqui tratadas como objeto de estudo possuem um único proprietário e cada uma delas possui um registro de imóvel distinto. Um primeiro imóvel denominado imóvel 11 da quadra 1 ocupa uma área de 6.775,00 m², o segundo,  denominado imóvel 12 da quadra 1 ocupa uma área de24.450,00 m², um terceiro,  denominado imóvel 13 da quadra 1 ocupa uma área de 8.500,00 m², um quarto, denominado imóvel 14 da quadra 1 ocupa uma área de 8.750,00 m² e por ultimo imóvel 19 da quadra 1 que ocupa uma área de 7.230,00 m²,   ocupando uma área total de 55.705,00 m². Estas informações são referentes ao que consta no registro dos imóveis e carta do loteamento.

A imobiliária que coordenou os trabalhos referentes ao chacreamento vendeu para o atual proprietário cinco parcelas. O levantamento topográfico realizado no período de aquisição da área a ser loteada até a conclusão do loteamento pelo que consta em documentos consultados parece ter sido realizado com a utilização de equipamentos arcaicos, como trenas, metros e algo semelhante disponíveis na época.  Conforme descrito no registro do imóvel do loteamento, O que involuntariamente pode provocar erros na medição.

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 02 Regularização Fundiária

Figura 2: Imagem do imóvel e seu perímetro. Fonte: Google Earth, outubro de 2010, modificado pelos autores.

Levantamento de Campo

O trabalho de campo constituiu no levantamento de todo o perímetro do imóvel tendo como referência a cerca de arame já existente. O levantamento foi realizado com GPS modelo Trimble proXR, modo de fase L1, foi implantada uma base e um rover e utilizado o modo estático rápido. Fizeram parte do levantamento os pontos das divisas com os confrontantes, o córrego que atravessa a propriedade e delimitado a reserva florestal que compõe o imóvel. Foram georreferenciadas todas as edificações existentes no imóvel como casa sede, barracões, galinheiros, canil, pocilga e outros, sendo gerado um arquivo para cada ponto levantado e no total foram coletados 66 pontos.Nesta fase foi evidenciado através relatório fotográfico as características rurais do imóvel conforme (figuras 3 e 4).

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 03 Regularização Fundiária

Figura 3: Foto do pasto do imóvel, característica rural. Fonte: pelos autores

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 041 Regularização Fundiária

Figura 4: Foto do curral do imóvel, característica rural. Fonte: pelos autores.

Processamento dos Dados em Escritório

Os dados gerados pelo GPS possuem extensão tiff  que gerou uma nuvem de pontos ,(Figura 5). Para processar os pontos foi necessária a transformação destes para um programa com extensão RINEX, para tal foi utilizado o programa Topcon Tools (Figura 6). Concluído o processamento foi gerada planta unificada do imóvel para assim comparar com as dimensões do registro anterior e obter os dados necessários do imóvel para o processo legal de regularização fundiária. As plantas geradas contem o perímetro com as devidas edificações, área de reserva florestal e APP, (Figura 7, 8 e 9).

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 05 Regularização Fundiária

Figura 5: Nuvem de pontos gerada pelo Pathfinder (programa do GPS) Fonte: Elaborado pelos autores.

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 06 Regularização Fundiária

Figura 6: Processamento dos pontos gerados pelo GPS no programa Topcon tools. Fonte: Elaborado pelos autores.

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 07 Regularização Fundiária

Figura 7: Planta comparativa do imóvel com o levantamento anterior e o atual gerada em CAD. Fonte: Elaborado pelos autores.

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 08 Regularização Fundiária

Figura 8: Representação do Perímetro com as respectivas áreas constantes na documentação antiga. Fonte: Elaborado pelos autores.

InfoGNSS 34 Artigo 02 Figura 09 Regularização Fundiária

Figura 9: Representação do Perímetro com as respectivas áreas constantes na documentação antiga. Fonte: Elaborado pelos autores.

Registros Cartoriais

Na retificação de área do imóvel que poderá ser desenvolvida pelo processo administrativo, o próprio cartório de registro efetua a regularização da propriedade uma vez apresentada documentação requerida principalmente planta e memorial descritivo do imóvel, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), tudo em duas vias e anuência dos confrontantes. Esta ultima em vias de regra é um aspecto que dificulta os procedimentos de retificação. Na coleta da assinatura dos confrontantes que na maioria das vezes não são facilmente localizáveis, fato ocorrido no caso aqui representado.

A Lei 6.015/73 com modificação da Lei 10.931 estabelece os procedimentos a serem adotados nessas situações. Esclarece quem deve ser citado, explicita a forma de citação dos confrontantes para os quais não se obteve a devida anuência e também os prazos para manifestação dos mesmos.

“§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Após realizada a retificação da área e atendido as exigências do Cartório de Registros e aprovação da prefeitura. Foi produzido documentação e atendida as condições de regularização fundiária e portanto apto a ser registrado.

Conclusão

A regularização fundiária de imóveis para ser realizada através do método administrativo depende e muito da participação de órgão do poder publico. Para tal feito o caminho a ser percorrido depende da aprovação não só do cartório do registro de imóveis como também da Prefeitura e órgãos ligados a ela, no caso aqui tratado a SEDRU, responsável pela concessão da anuência prévia. Além das Leis Federais e Estaduais, cada município ou região apresenta procedimentos particulares para aprovação de tais processos, é o que se conclui após cada consulta aos órgãos responsáveis, neste caso especificamente á Prefeitura Municipal de Itatiaiuçu, Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itaúna e SEDRU.
O conhecimento da legislação nestes casos é de suma importância para o Engenheiro Agrimensor realizar o processo, pois sem este embasamento o caminho pode se tornar ainda mais difícil, principalmente quando se tratar de imóveis pertencentes a uma determinada cidade sede e a comarca situada em outra, isso pode gerar conflitos nos procedimentos específicos de cada município.

Contudo pode-se concluir que é possível sim realizar a regularização fundiária de imóveis pelo método administrativo, desde que nas devidas proporções sejam atendidos os pré requisitos exigidos pelos órgãos públicos com aqui foram apresentados.

Referências

ALFONSIN, Betânia. Políticas de regularização fundiária: justificação, impactos e sustentabilidade. In: FERNANDES, Edésio (org.) Direito urbanístico e política urbana no Brasil. Belo Horizonte: Del Rey, 2001. pp. 195-267pp. 195-297.

AUGUSTO, Eduardo. A Retificação Extrajudicial de Área. In: Um Novo Tempo Para o Registro de Imóveis. Conchas: 2005. Disponível em <www.educartorio.com.br/docs…/CursodeRetificaca˃. Acesso em 12 de jun.2009.

BRASIL. Código Civil. Ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

BRASIL. Código Florestal. Lei Federal n°4.771, de 15 de setembro de 1965, alterado pela Medida Provisória n°2.166-67, de 24 de agosto de 2001.

BRASIL. Lei nº 10.931, de 02 ago. 2004. Dispõe Sobre Retificação de Áreas e o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário. Altera as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.

BRASIL. Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001. Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais. V.2, 83,p. Nov. 2010.

BRASIL. Decreto Leis nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Registros Públicos.

BRASIL. Lei 6.766, 19 de Dezembro de 1979. Parcelamento de Solo Urbano.

CAMARGOS, Luciano Dias Bicalho. Da Natureza Jurídica das Contribuições para o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. Ed. MP, 2006.

IBGE. <http://www.ibge.gov.br/servidor_arquivos_est/˃ Acesso em janeiro de 2010.

MAIA, Antônio Maria Claret. O Instituto das Terras Devolutas e a Legislação Fundiária do Estado de Minas Gerais. Ruralminas, 1994.

MAIA, Antônio Maria Claret. A Origem Histórico-Jurídica das Terras do Brasil.
Ruralminas, 2007.

SEDRU, SECRETARIA DE ESTADO DE DESENVOLVIMENTO REGIONAL E POLÍTICA URBANA, 2010, Minas Gerais. Anais Eletrônicos. Minas Gerais. Disponível em: ˂www.urbano.mg.gov.br˃Acesso em: 4 jan. 2010.

Regularização Fundiária

Estudo de Caso: Regularização Fundiária de um Imóvel localizado na cidade de Itatiaiuçu (MG)

Por Alana Stéphanie de Oliveira e Silva, Geraldo de Souza Morais, Juliana Patrícia Carvalho Reis e Renilda Maria Remígio. Faculdade de

Engenharia de Minas Gerais.

Orientador: Prof. Antônio Alves Araújo
Co-orientador: Prof. André Henrique Campos Teixeira

Resumo

O estudo tem como objetivo demonstrar os caminhos a serem seguidos para a realização de uma regularização fundiária de um imóvel urbano

com características rurais no método administrativo, tendo como exemplo um estudo de caso de um imóvel localizado na região metropolitana de

Belo Horizonte – Minas Gerais. A regularização consiste na unificação das glebas existentes e retificação da área do imóvel. O estudo tem como

referência as leis vigentes e a interferência das leis Municipais no processo.

Palavras Chave: Regularização fundiária, retificação de área, remembramento e topografia.

Introdução

A regularização fundiária de um imóvel consiste em alcançar segurança jurídica para o mesmo chegando ao registro público. No Estado de Minas

Gerais encontra-se incipiente, ou seja, existe um grande número de imóveis sem registro. Para a regularização fundiária é necessário o

envolvimento de órgãos do poder público Municipal, Estadual e Federal em tramites judiciários.

Com a Lei 10.267 em vigor desde 2001, do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) que tem como objetivo nortear os

profissionais da área nos preceitos a serem seguidos para caracterizar e realizar o georreferenciamento de imóveis rurais foi criado o Cadastro

Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). A partir de um cronograma estabelecido todo imóvel rural deverá ser certificado.

Com a criação do CNIR os imóveis rurais passam a ser identificados por meio de um código único, propiciando o cruzamento de informações do

INCRA, da Secretaria da Receita Federal, dos cartórios e demais órgãos envolvidos, como: IBAMA, FUNAI e órgãos estaduais de terra. Esta lei

determina que todos os imóveis rurais  devessem ter seu registro regularizado até o ano de 2012. Ela também orienta quanto aos métodos a

serem utilizados para os levantamentos em cada tipo de imóvel segundo suas características, os documentos e a sequência em que os mesmos

deverão ser entregues nos órgãos competentes. Enfim esta norma serve como um norteador para a realização destes trabalhos.  No estudo de

caso aqui apresentado ela não se aplica em sua plenitude, uma vez que o objeto de estudo se encontra em uma área considerada urbana.

Entretanto o processo de levantamento do imóvel seguiu os moldes determinados pela norma com vistas a um possível pedido de mudança de

certificação do imóvel considerado hoje como urbano para rural. Já se tratando de retificação de área a Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004,

alterou os artigos 212 a 214 da Lei n. 6.015/73 que trata de Registros Públicos. A partir de sua vigência a Lei 10.931 com as citadas alterações

tornou possível a retificação de registro imobiliário pelo procedimento administrativo.

Para a regularização fundiária do imóvel situado no município de Itatiaiuçu no Estado de Minas Gerais, o embasamento legal nas leis citadas

acima foi de suma importância, além da participação dos órgãos do poder público municipal que também desempenharam papel fundamental

para o sucesso do trabalho, pois é sabido que a legislação municipal na maioria dos casos esta atrelada a legislação federal.

O levantamento topográfico do local definido como objeto da pesquisa também terá suas particularidades no decorrer do trabalho onde se

pretende chegar ao seu final com a demonstração dos caminhos a serem seguidos para a regularização do terreno. O que teremos a seguir é um

estudo de caso da regularização fundiária do imóvel localizado no município de Itatiaiuçu, na Região Metropolitana de Belo Horizonte – Minas

Gerais. A regularização deste imóvel consiste no remembramento das glebas e retificação de sua área.

Problema de Pesquisa

Levando em consideração as leis vigentes e a atual situação do objeto de estudo, seria possível promover a regularização fundiária a partir da

retificação da área e unificação das glebas do imóvel?

Objetivos

- Objetivo Geral
O objetivo deste trabalho é demonstrar como é realizada a regularização fundiária de um imóvel, tendo como foco principal o remembramento de

glebas e retificação da área de imóvel urbano uma vez que o perímetro demarcado é maior que o descrito nos documentos existentes.

- Objetivos Específicos
Promover a unificação das matrículas existentes em um único registro, unificando também assim os impostos pagos;

Oferecer através da unificação base para novos cálculos tributários.

Confecção de planta georreferenciada, condizente com os limites físicos da propriedade.

Oferecer através dos métodos utilizados no trabalho, a possibilidade futura de uma transição de impostos de urbano para rural levando em conta

a localização, as atividades desenvolvidas e o tamanho da gleba.

Justificativa

Este estudo se justifica pela possibilidade de aplicar a resolução do problema duas frentes de atuação do engenheiro agrimensor. A participação

nas práticas de campo através das técnicas de topografia, e a aplicação dos conhecimentos das leis, normas, procedimentos vigentes no que

diz respeito á regularização fundiária.

Assim o processo e os resultados aqui obtidos serão válidos como base de dados e fonte de consulta para os profissionais envolvidos no

sistema. E ainda dentro do contexto servirá como referência norteadora para indivíduos ou comunidades que porventura vierem a ser parte

interessada no processo de regularização similar ao apresentado, uma vez que a literatura existente se mostra carente deste tipo de informação,

até o momento pouco se fala sobre o assunto específico de regularização fundiária tratando sobre remembramento de glebas juntamente com

retificação de áreas. Este fato deixa muitos em condições de peregrinação por órgãos públicos em busca de informações e orientações.

Referencial Teórico

Regularização Fundiária

Regularização fundiária é um processo conduzido em parceria pelo poder público e população beneficiária, envolvendo as dimensões jurídica,

urbanística e social de uma intervenção que prioritariamente objetiva legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas

irregularmente para fins de moradia e acessoriamente promove melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento bem como

incentiva o pleno exercício da cidadania pela comunidade sujeito do projeto. (ALFONSIN, 2001).

Regularizar um imóvel significa tirá-lo da ilegalidade ou irregularidade. Contudo em um processo de regularização fundiária de um assentamento

ou de um imóvel quaisquer são necessários o conhecimento de alguns instrumentos, jurídicos e também urbanísticos, dentre eles as zonas (ou

áreas) especiais de interesse social (mais conhecidas com ZEIS ou AEIS), a concessão de direito real de uso a Lei Federal nº 6.766/79 e leis

municipais de regularização de loteamentos.

Em atendimento as exigências do CNIR, foram observadas as disposições da lei 10.267/01 que torna mais legítimo o domínio da posse através

de planta georreferenciada e complementada com a Lei 6766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (desmembramento e loteamento)

do projeto, aprovação e registro. (LEI 9.785/99)

Retificação de Área

Com o advento da Lei nº 10.931, alterada pelos artigos 212 a 214 da Lei dos Registros Públicos, a necessidade de proceder à retificação da

descrição tabular de um imóvel deixou de ser um enorme transtorno e passou a ter regras muito mais céleres e simples. Passou de ser um

problema, adquirindo um sistema mais simples porem mais seguro, uma vez que sua competência passou para o Oficial de Registro, profissional

do direito que conhece com precisão a situação real de sua circunscrição e, pela proximidade com os envolvidos, tem melhores condições para

analisar cada caso e decidir com maior Convicção sobre a juridicidade ou não do pedido, (EDUARDO, 2005).
Para melhor entendimento os artigos 212 a 214 na integra citam:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis

competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a

retificação por meio de procedimento judicial. (Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte

prejudicada. (Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das

medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial

quando houver necessidade de produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído

com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no

competente CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a

requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de

recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da

situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou

àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo

oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por

duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação, (Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.
§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a

qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos

interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. (Lei nº

10.931, de 2004)
Ainda segundo Eduardo (2005), A retificação extrajudicial é a grande oportunidade de o registrador comprovar à comunidade seu real valor, pois

terá condições de solucionar problemas que atrasam os negócios envolvendo imóveis, cumprindo a função social do registro, que é a garantia da

segurança jurídica dos direitos reais imobiliários.

Topografia

Topografia é a ciência que trata da determinação das dimensões e contornos (ou características tridimensionais) da superfície da terra através da

medição de distancias, direções e altitudes.
(JACK 2007 5ºEd.)

A topografia é uma das atividades profissionais mais antigas da humanidade, tanto que sua forma mais simples ou rústica esta com certeza

atrelada ao inicio da história da civilização. Desde que existe o direito de propriedade, também existe um modo de medição para determinar os

limites das glebas distinguindo-se assim as parcelas de cada proprietário. Aliás, o direito de propriedade foi um dos motivadores inicias da

atividade topográfica sendo ainda hoje uma constante na sociedade.

Para tanto a topografia contou nestes milhares de anos de existência com a evolução tecnológica, especialmente acelerada nas ultimas

décadas. Hoje os métodos de medição contam com aparelhos capazes de realizar trabalhos em um espaço de tempo infinitamente menor e com

uma precisão nunca antes imaginada por profissionais de outrora.

Levantamento Topográfico Cadastral

Um levantamento cadastral tem como objetivo restabelecer os limites de uma propriedade, subdividi-la em outras partes ou mesmo descrevê-la

legalmente. Tais finalidades podem estar também atreladas dentro do mesmo levantamento, sendo o resultado final a confecção de uma planta e

redação descritiva das benfeitorias e limites da propriedade.

A expansão populacional aliada à constante valorização da terra exige levantamentos cada vez mais precisos e com maior grau de detalhamento

procurando assim garantir credibilidade às linhas de confrontações. Registros de disputas sobre limites, e pedidos de retificação dos mesmos

são cada vez mais comuns o que gera uma demanda crescente por profissionais sendo eles, Engenheiro Agrimensor, topógrafos e engenheiro

cartógrafos habilitados pelo CREA. Neste tipo de processos eles são peças fundamentais para o desfecho mais razoável possível, especialmente

aqueles que conseguem conciliar ao conhecimento formal, teórico ou de campo, a experiência adquirida de outras ações semelhantes.

Levantamento Topográfico por GPS

Sistema de Posicionamento Global

O Sistema de Posicionamento Global, conhecido por GPS (Global Positioning System) ou NAVSTAR-GPS (Navigation Satellite with Time And

Ranging), é um sistema de Radio-Navegação desenvolvido e mantido pelo Departamento de Defesa dos Estados Unidos da América

(DoD-Department Of Defense), originalmente com finalidades de uso militar. Em razão da alta exatidão proporcionada pelo sistema e da

gratuidade dos sinais provenientes dos satélites, uma grande comunidade usuária emergiu nas mais variadas aplicações civis como navegação,

rastreamento de frotas e particularmente trabalhos topográficos. (Norma Técnica para Georeferenciamento de Imóveis Rurais)
Para os usuários da área de Topografia, uma característica muito importante da tecnologia GPS, em relação aos métodos de levantamento

convencionais é a não necessidade de intervisibilidade entre as estações, podendo ser usado sob quaisquer condições climáticas. Além disso,

os métodos de levantamento com GPS funcionam perfeitamente para trabalhos que devem ser referenciados a um sistema de coordenadas,

devido a disponibilidade cada vez maior de softwares capazes de converter os dados GPS para os mais diversos sistemas de coordenadas.

Técnicas de Posicionamento

As técnicas de posicionamento podem ser classificadas como estáticos e cinemáticos, bem como em tempo real e pós-processado, que está

relacionado com a disponibilidade das coordenadas. Além destas duas categorias, as técnicas podem ser divididas quanto à metodologia

adotada, ou seja, utilizando ou não uma estação de referência, sendo denominadas de posicionamento relativo e posicionamento por ponto,

respectivamente. Para calcular coordenadas precisas é necessário utilizar dados do SGB (Sistema Geodésico Brasileiro) para correção das

coordenadas adquiridas em campo.

Estações de Referência (SGB)

A escolha das estações de referência é um item de fundamental importância no planejamento dos levantamentos com GPS, de acordo com a

finalidade a que se destina o trabalho, pois os erros que afetam estas medições serão propagados para as estações a serem determinadas.

Portanto, recomenda-se a utilização de estações pertencentes ao SGB materializadas pela tecnologia GPS. O posicionamento relativo pode ser

subdividido em quatro grupos: estático, estático-rápido, semicinemático e cinemático.

Posicionamento Relativo Estático Rápido

Aqui somente será abordado o posicionamento relativo estático rápido pelo fato de ter sido este o método utilizado para o levantamento descrito.

Também conhecido como pseudocinemático o posicionamento relativo estático rápido segue as características do posicionamento relativo

estático diferenciando somente no tempo de ocupação, que para efeitos da norma do INCRA, varia de 5 a 30 minutos. Neste método mantém-se

um ou mais receptor (es) coletando dados na estação de referência enquanto o(s) outro(s) receptor(es) percorre(m) as estações de interesse.

Não há necessidade de continuidade de rastreio durante o deslocamento entre uma estação e outra. Para que os resultados apresentem razoável

nível de precisão, o vetor das ambigüidades envolvido em cada linha de base deve ser solucionado, ou seja, fixado como inteiro. O comprimento

de linha de base para este tipo de posicionamento deve ser de no máximo 20 km,dependendo do aparelho.

Este tipo de posicionamento é adequado quando se deseja alta produtividade e como alternativa ao método semicinemático em locais onde há

muitas obstruções, pois o receptor móvel é desligado entre as sessões de coleta.

Metodologia

Este trabalho trata-se de um estudo de caso, sendo o objeto de pesquisa um imóvel localizado na cidade de Itatiaiuçu no Estado de Minas

Gerais. A metodologia utilizada foi iniciada através de pesquisa dominial do imóvel com o objetivo de levantar toda documentação disponível

referente ao imóvel analisado. Nesta fase o acesso a documentos como IPTU foi possível. Em visita realizada a Prefeitura Municipal de Itatiaiuçu

teve-se acesso a planta do loteamento onde esta inserida a área de estudo, mesmo sendo confeccionada manualmente, conteve informações

importantes tais como: divisão de quadras, número de lotes, área institucional e reserva florestal. Na prefeitura também foi obtida a informação da

comarca onde foram registrados os imóveis. Com a informação de que o registro de imóveis responsável pela certificação estava localizado na

cidade de Itauna, se deu a busca por maiores informações. O acesso aos registros dos imóveis em análise e suas respectivas matriculas, se

deu através de pesquisa realizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade de Itaúna. Após analisadas as documentações, foi realizado

o trabalho de campo, cadastramento constituído da medição do imóvel com uso de GPS topográfico para levantamento do perímetro do imóvel,

em suas divisas e confrontações, tendo como referencia os limites físicos (cerca) da propriedade. Os dados obtidos foram comparados com os

constantes em documentos existentes, através desta comparação foi confirmada a incoerência com a área descrita nos documentos e a área

medida. Em conjunto a analise de documentação específica do município foi dado encaminhamento de providências direcionadas.
Por se tratar de um imóvel identificado como urbano, se fez necessário a apresentação do projeto a Prefeitura Municipal de Itatiaiuçu, foi

orientado de que tal processo deveria constar com uma anuência prévia concedida pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e

Política Urbana (SEDRU), isso pelo fato do objeto de estudo se encontrar em um município pertencente  a Região Metropolitana de Belo

Horizonte. Para atender tal exigência realizamos contato com a SEDRU a fim de obter as informações pertinentes a continuidade do processo.

Fomos então orientados a apresentar documentação conforme descrito no. Após apresentação das referidas documentações, foi concedida a

anuência para ser apresentada a prefeitura de Itatiaiuçu, onde então foi iniciado o processo de registro  do Imovel.

Caracterização da Área de Estudo

Para consecução do presente trabalho foi utilizado como “piloto” o município de Itatiaiuçu, localizado na região metropolitana de Belo

Horizonte/MG. Localizada em plena Cordilheira do Espinhaço, nas encostas da Serra do Itatiaiuçu, Zona Metalúrgica, o município, possui a

dimensão de 295 quilômetros quadrados, com aproximadamente 9000 habitantes. (IBGE -2009)

Num clima temperado tendendo para o frio, a cidade sede está situada à 890 metros de altitude e distante  70 quilômetros de Belo Horizonte,

localizada as margens da BR381, que liga o estado de Minas Gerais ao estado de São Paulo.

O município é dividido em nove povoados e um distrito denominado “Santa Terezinha de Minas”. O objeto desta pesquisa está localizado em um

destes povoados, denominado Estância Lagoa das Flores, popularmente conhecido como Pinheiros.

A área em objeto ocupava um total de 283.493,00m², foi chacreada no ano de 1981 sendo caracterizada área loteável de 205.837,00 m²,

resultando em 67 chácaras. A área de estudo consiste em cinco unidades destas chácaras podendo ser descritas da seguinte forma: Consta de

cinco imóveis (Glebas) confrontantes entre si, vias públicas, reserva florestal e outros três imóveis. As glebas aqui tratadas como objeto de

estudo possuem um único proprietário e cada uma delas possui um registro de imóvel distinto. Um primeiro imóvel denominado imóvel 11 da

quadra 1 ocupa uma área de 6.775,00 m², o segundo,  denominado imóvel 12 da quadra 1 ocupa uma área de24.450,00 m², um terceiro,

denominado imóvel 13 da quadra 1 ocupa uma área de 8.500,00 m², um quarto, denominado imóvel 14 da quadra 1 ocupa uma área de 8.750,00

m² e por ultimo imóvel 19 da quadra 1 que ocupa uma área de 7.230,00 m²,   ocupando uma área total de 55.705,00 m². Estas informações são

referentes ao que consta no registro dos imóveis e carta do loteamento.

A imobiliária que coordenou os trabalhos referentes ao chacreamento vendeu para o atual proprietário cinco parcelas. O levantamento topográfico

realizado no período de aquisição da área a ser loteada até a conclusão do loteamento pelo que consta em documentos consultados parece ter

sido realizado com a utilização de equipamentos arcaicos, como trenas, metros e algo semelhante disponíveis na época.  Conforme descrito no

registro do imóvel do loteamento, O que involuntariamente pode provocar erros na medição.

Levantamento de Campo

O trabalho de campo constituiu no levantamento de todo o perímetro do imóvel tendo como referência a cerca de arame já existente. O

levantamento foi realizado com GPS modelo Trimble proXR, modo de fase L1, foi implantada uma base e um rover e utilizado o modo estático

rápido. Fizeram parte do levantamento os pontos das divisas com os confrontantes, o córrego que atravessa a propriedade e delimitado a reserva

florestal que compõe o imóvel. Foram georreferenciadas todas as edificações existentes no imóvel como casa sede, barracões, galinheiros, canil,

pocilga e outros, sendo gerado um arquivo para cada ponto levantado e no total foram coletados 66 pontos.Nesta fase foi evidenciado através

relatório fotográfico as características rurais do imóvel conforme (figuras 3 e 4).

Processamento dos Dados em Escritório

Os dados gerados pelo GPS possuem extensão tiff  que gerou uma nuvem de pontos ,(Figura 5). Para processar os pontos foi necessária a

transformação destes para um programa com extensão RINEX, para tal foi utilizado o programa Topcon Tools (Figura 6). Concluído o

processamento foi gerada planta unificada do imóvel para assim comparar com as dimensões do registro anterior e obter os dados necessários

do imóvel para o processo legal de regularização fundiária. As plantas geradas contem o perímetro com as devidas edificações, área de reserva

florestal e APP, (Figura 7, 8 e 9).

Registros Cartoriais

Na retificação de área do imóvel que poderá ser desenvolvida pelo processo administrativo, o próprio cartório de registro efetua a regularização da

propriedade uma vez apresentada documentação requerida principalmente planta e memorial descritivo do imóvel, Anotação de Responsabilidade

Técnica (ART), tudo em duas vias e anuência dos confrontantes. Esta ultima em vias de regra é um aspecto que dificulta os procedimentos de

retificação. Na coleta da assinatura dos confrontantes que na maioria das vezes não são facilmente localizáveis, fato ocorrido no caso aqui

representado.

A Lei 6.015/73 com modificação da Lei 10.931 estabelece os procedimentos a serem adotados nessas situações. Esclarece quem deve ser

citado, explicita a forma de citação dos confrontantes para os quais não se obteve a devida anuência e também os prazos para manifestação dos

mesmos.

“§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a

requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de

recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da

situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Após realizada a retificação da área e atendido as exigências do Cartório de Registros e aprovação da prefeitura. Foi produzido documentação e

atendida as condições de regularização fundiária e portanto apto a ser registrado.

Conclusão

A regularização fundiária de imóveis para ser realizada através do método administrativo depende e muito da participação de órgão do poder

publico. Para tal feito o caminho a ser percorrido depende da aprovação não só do cartório do registro de imóveis como também da Prefeitura e

órgãos ligados a ela, no caso aqui tratado a SEDRU, responsável pela concessão da anuência prévia. Além das Leis Federais e Estaduais, cada

município ou região apresenta procedimentos particulares para aprovação de tais processos, é o que se conclui após cada consulta aos órgãos

responsáveis, neste caso especificamente á Prefeitura Municipal de Itatiaiuçu, Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itaúna e SEDRU.
O conhecimento da legislação nestes casos é de suma importância para o Engenheiro Agrimensor realizar o processo, pois sem este

embasamento o caminho pode se tornar ainda mais difícil, principalmente quando se tratar de imóveis pertencentes a uma determinada cidade

sede e a comarca situada em outra, isso pode gerar conflitos nos procedimentos específicos de cada município.

Contudo pode-se concluir que é possível sim realizar a regularização fundiária de imóveis pelo método administrativo, desde que nas devidas

proporções sejam atendidos os pré requisitos exigidos pelos órgãos públicos com aqui foram apresentados.

Referências

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