Divisão Geodésica de Imóveis Rurais
Propriedades com mais de um dono podem levar tempo para serem georreferenciadas
A divisão geodésica de imóvel rural, ou simplesmente divisão de imóvel rural, constitui projeto no qual se tem por missão propor a subdivisão de um imóvel pertencente a mais de um proprietário, em partes proporcionais aos direitos destes.
As divisões são empreendimentos que demandam certo tempo e, sobre este, se tem uma imprecisão de prazos, que pode estar associada a fatores, tais como: retificação de registro imobiliário, devido a descrições perimétricas incompatíveis com as leis atuais e a busca de um ponto de equilíbrio entre as leis e as necessidades dos condôminos.
Há pouco tempo, definidas as quantidades de área ou valor de cada parte, as fases deste projeto poderiam ser classificadas basicamente como: planejamento, levantamento topográfico arbitrário, projeto básico de divisão, projeto executivo, demarcação e registro. Nesta última fase, ou seja, para o ato do registro da divisão, poderia haver a necessidade de "retificação de área" ou retificação de registro imobiliário.
Esta necessidade pode surgir em decorrência da descrição contida no registro diferir daquela apurada pelo levantamento topográfico feito para o projeto de divisão. É comum a existência de diferenças de área, descrições discrepantes ou incompletas e até mesmo a ausência de elementos que permitam identificar o imóvel, tornando qualquer parcelamento impedido de ser registrado.
Nestes casos, anteriormente a atual legislação, o proprietário deveria contratar um advogado para ajuizar uma ação de retificação. Esta poderia consumir o tempo de seis meses a dois anos, se tudo corresse bem. Dada uma sentença favorável, a descrição do registro poderia ser alterada após o período de trânsito em julgado. Daí prosseguia o registro da divisão. Sob o ponto de vista de segurança jurídica e cadastro técnico, todo este esforço resultava em pequena eficiência, pois o imóvel permanecia descrito isoladamente e sem um padrão; por razões tais como o uso do plano topográfico arbitrário, que não faz uso de um sistema de referência geodésico e não pode proporcionar uma posição única de cada ponto. Portanto, embora houvesse todo este esforço e dispêndio, a descrição retificadora permanecia ainda imprópria, sem cumprir os seus objetivos.
Nos dias atuais, outro procedimento pode ser considerado. Atualmente deve ser avaliada a conveniência do georreferenciamento. Este pode não suprimir uma ação judicial, pois, se houver alguma dúvida ou disputa entre proprietários lindeiros, esta ainda será necessária; mas, para os casos onde houver concordância entre todos os confrontantes do imóvel, após o georreferenciamento bastará uma retificação por via administrativa a requerimento do proprietário ao oficial do cartório.
No desenvolvimento do projeto de divisão, a primeira atividade a ser iniciada deve ser um planejamento; quando então será preciso avaliar a documentação do imóvel, a legislação e compreender as necessidades dos condôminos prevendo os seus impactos. Novos fatores poderão surgir após a elaboração da planta e dos primeiros estudos, deve-se prever, portanto, a necessidade de revisões e correções de rumo do projeto.
A seguir vem o levantamento topográfico, que compreende uma operação dividida em duas partes bem distintas as quais são normalmente denominadas: levantamento de campo e trabalhos de gabinete. A primeira é composta de observações da realidade e de medições em campo com métodos e equipamentos adequados ao caso. A segunda é composta pelo processamento, tratamento e disposição das informações observadas em campo e pesquisa documental. A disposição dos dados levantados é feita na forma de uma planta, contendo as feições do terreno e demais informações de interesse para o projeto. Além das divisas e confrontações do perímetro são necessárias outras feições internas e externas a ele, tais como, por exemplo: vias, nascentes, benfeitorias, áreas de vegetação nativa, entre outras, que forem consideradas importantes para a elaboração do projeto, observando também os condicionantes impostos pela legislação, pelas necessidades dos condôminos e por terceiros.
Cabe ressaltar que o termo topográfico não deve ser aqui interpretado como um levantamento cujas coordenadas sejam representadas em um plano topográfico arbitrário e sim um levantamento das feições do terreno, as quais podem ser representadas em projeção Universal Transversa de Mercator (UTM) ou Topográfica Local, de forma que o projeto possa atender os padrões atuais.
O levantamento topográfico pode ser realizado por métodos diretos (poligonação) ou indiretos (fotogrametria), conforme análise do caso. Se houver maior necessidade de informação e adequada relação custo benefício, o método direto pode ser complementado com fotografias aéreas, imagens de satélites ou, ainda, cartas e mapas oficiais, devidamente tratadas.
Sob certas circunstâncias pode ser conveniente, ou até mesmo necessária, a avaliação das diferentes benfeitorias e tipos de terra e culturas existentes na propriedade, para considerar seu impacto na divisão.
Tais informações são importantes para a tomada de decisão dos condôminos e estes não devem dar por finalizados os seus planos sem primeiro ter conhecimento delas.
Se a terra já passou por um processo de georreferenciamento, este levantamento, tal como diversos outros que poderão ser necessários, pode ser produzido a partir das referências deixadas pelo georreferenciamento, agregando elementos para atender os propósitos específicos da etapa de divisão, ou seja, o levantamento para a divisão pode ser uma complementação do georreferenciamento, o qual, por ter ocorrido primeiro, gerou uma estrutura geodésica de apoio imediato na área, embora se atendo somente ao perímetro.
"É comum a existência de diferenças de área, descrições incompletas e até mesmo a ausência de elementos que permitam identificar o imóvel, tornando qualquer parcelamento impedido de ser registrado"
Elaborada esta planta semi-cadastral, é possível proceder ao projeto básico das parcelas, orientando-se pelas regulamentações em vigor e pelas premissas acordadas entre os condôminos. Antes, porém, é conveniente observar o módulo ou fração mínima de parcelamento da região e avaliar seu impacto nas necessidades dos proprietários.
É próprio da atuação do profissional buscar um ponto de equilíbrio entre as partes, de forma que todos tenham acesso à água, áreas de cultivo, acessos a seus quinhões, entre outras necessidades, não esquecendo as questões de ordem ambiental, tais como áreas de preservação permanente e reserva legal.
Por mais harmonia que exista entre os proprietários, esta é uma fase que pode requerer sucessivas proposições, discussões e negociações até convergir para um denominador comum. Cabe ao profissional auxiliá-los neste momento, mediando interesses e conflitos para que o projeto possa ser levado a bom termo. Nesta fase é fundamental a necessidade da planta e das informações nela contidas para que todos tenham a mesma visão de conjunto, para mensurar quantidades, para produzir as informações necessárias e tomar decisões. Sem esta planta em mãos é difícil conduzir qualquer projeto de divisão a bom termo. Pode ainda ser necessário realizar vistorias e demonstrar em campo alguns pontos para um melhor esclarecimento.
Em certas ocasiões pode haver um primeiro estado de harmonia entre os condôminos e estes já terem se definido quanto às quantidades, bens e locais específicos de interesse que caberiam a cada um; mas, pode ocorrer que, após a elaboração da planta, apresentação dos estudos preliminares e melhor conhecimento dos impactos devido aos condicionantes, seja desfeita esta harmonia; porque os princípios que, antes sustentavam o equilíbrio das necessidades daquele grupo de pessoas, não mais existem.
Em situações de impasse é conveniente avaliar a possibilidade de atribuir os quinhões por meio de sorteio entre os condôminos.
Convergindo-se para uma solução harmoniosa, o projeto básico está concluído. Segue o que podemos chamar de projeto executivo, elaborando-se a planta, o memorial descritivo das parcelas e eventuais servidões, bem como a documentação para o cadastro, submetendo-os ao INCRA e ao cartório.
Em complementação pode-se então proceder à demarcação do projeto de divisão, elaborando-se um projeto de demarcação e estabelecendo em campo a posição de cada ponto de divisa dos quinhões através de novas medições e implantação de marcos de concreto para posteriormente serem construídas as cercas.
Regis Bueno
Engenheiro Agrimensor, Msc, diretor da Geovector Engenharia Geomática.
rfbueno@attglobal.net
