Artigo: Análise do processo documental de georreferenciamento após encaminhamento do processo ao cartório de registro de imóveis

O propósito desse artigo é produzir uma discussão com a finalidade de pesquisar sobre a juntada dos documentos que compõe os processos de georreferenciamento e sobre a análise desses após o encaminhamento do processo ao cartório de registro de imóveis. A ideia principal é estudar o que tange a propositura da ação demarcatória de um particular em face do outro. Desse modo, busca-se analisar de forma crítica todo o processo de certificação de imóveis, revisar a matéria em questão, bem como trazer estudos, textos e matérias disponíveis na literatura e em meios de comunicação eletrônicos que possibilitem aos interessados visualizar um roteiro para que não haja equívocos no momento da certificação. Ou seja, a proposta é trazer algumas medidas para dirimir e prevenir a sobreposição demarcatória e situações em que se faz necessário requerer revisão junto ao órgão competente – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, devido à má interpretação do perímetro do imóvel do qual se busca a certificação.

Palavras-chave: Agrimensura. Georreferenciamento. Cartório de Registro de Imóveis. Certificação de Imóveis. Matrícula. Retificação de Registro de Imóvel.

 

1. INTRODUÇÃO

 

Ao fazer um recorte do labor com o processo de georreferenciamento é possível verificar a presença de dois lados distintos, entretanto, passíveis de ser comparados aos braços de uma balança, que necessitam estar em equilíbrio para que a conta seja adequada e primorosa. Em um dos lados tem-se o profissional agrimensor e no outro sentido, o oficial de registro. A representação do cálculo e da engenharia e o representante do interesse público, do cartório de registro. Encontrar o fiel entre a mais exata e perfeita demarcação e a organização técnica e administrativa cartorial é o que se visualiza no cenário brasileiro do georreferenciamento e da certificação atual. E é também, o que propõe demonstrar esse trabalho, trazendo elucidações sobre o tema em configuração informativa e atenta ao que tem sido produzido por parte do poder público, o envolvimento dos cartórios de registro com o tema e o que a comunidade de engenharia e equipes técnicas tem produzido de informação a esse respeito.

1.1 Objetivo Geral

Esse trabalho tem como finalidade maior proporcionar à comunidade científica e, principalmente, aos atuantes no processo de georreferenciamento um compilado de informações dispostas de forma a demonstrar a importância e necessidade do efetivo cumprimento das demandas atribuídas à juntada documental para obter sucesso com a análise desses documentos por parte dos Cartórios de Registros que ocorre posteriormente a realização do georreferenciamento perante o INCRA.

1.1.1 Objetivos específicos

Interessa fazer um estudo apurado do histórico e das etapas do processo de georreferenciamento para que esse trabalho possa auxiliar aos executores na confecção e instrução do procedimento que irá culminar na certificação do imóvel conforme os precedentes estabelecidos em Lei e pelas normatizações federais. Para que dessa forma, seja resguardado e não ocorra retrabalho, devido a falhas técnicas no processo e pela a não observância das informações elementares e dados documentais no teor dos registros dos imóveis, com os processos já certificados pelo INCRA por meio do Sistema de Gestão Fundiária – SIGEF.

1.2 Justificativa

Esse trabalho aponta o documento chamado de matrícula como sendo a peça essencial e mais importante para o encaminhamento do processo de análise da documentação do georreferenciamento. A matrícula caracteriza o documento de individualização de cada imóvel seja ele urbano ou rural. É através deste registro que o profissional responsável deverá identificar os limites físicos e descrevê-los de forma eficaz e técnica buscando de eliminar divergências entre áreas georreferenciadas.

Entretanto, vislumbra-se num olhar sob os fatos atuais, que principalmente na região rural, acontecem reiterados fatos em que as matrículas encontram-se defasadas, não expressando com clareza e exatidão os dados dos bens imóveis e os direitos a eles relativos. Por isso, torna-se necessária a expansão dos serviços de certificação de imóveis georreferenciados, e também, a melhoria e eficiência dos serviços que prestam os profissionais que atuam na área, com a finalidade de alcançar unificação desses dados de forma metódica para revelar a realidade fundiária do Brasil e dessa forma ampliar as possibilidades de auxílio aos governantes e gestores com dados e estatísticas que contribuam para o fomento de planos de ação que não foram normatizados pela Lei 10.267 de 28 de agosto de 2001.

1.3 Problema da Pesquisa

A principal motivação da pesquisa que será desenvolvida nesse artigo é o volume de retificações e cancelamentos de processos de certificação e de registro junto aos cartórios dos imóveis georreferenciados. O volume desse dado teve acentuada dilatação após a Lei 10.267 de 28 de agosto de 2001 ter entrado em vigor.

Quando acontece as situações citadas no parágrafo anterior há um desajuste em prazos e expectativas, prejudicando principalmente o dono do imóvel. Entretanto, a visão do tabelionato é diversa. O representante do cartório tem como objetivo prezar pelo atendimento correto à normatização. Interessa colacionar um trecho do Manual Básico Retificação de Registro Imobiliário e Georreferenciamento, disponibilizado no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB:

O procedimento de retificação de registro é um instrumento muito importante tanto para o refinamento dos dados registrados, como para viabilizar uma regularização fundiária. Sua utilização de forma correta possibilita a solução de vários problemas envolvendo a propriedade imobiliária, colaborando diretamente na formalização dos direitos pendentes e, indiretamente, no combate à pobreza. A retificação busca a verdade real, representada pela realidade juridicamente protegida e não pela realidade fática. Assim, um lote 20×25 metros (250 m2), murado há mais de 40 anos, com fotos atuais e da época que comprovam esse fato (realidade fática do imóvel), pode não ser a verdade real (realidade jurídica) para a retificação. Que o lote ―existe há mais de 40 anos com essa configuração‖ ninguém discute (pois isso é uma realidade fática apurável), mas argumentar que esse mesmo lote é representado por uma transcrição que o descreve como um lote de 10×25 metros (exatamente a metade) já é outra história. Por esse motivo, uma perícia feita ―in loco‖ não costuma trazer elementos úteis para a decisão. A formatação atual do imóvel é de fácil comprovação (fotos, imagens de satélite, diligência, etc.). O difícil é comprovar se a descrição do registro abrange a totalidade da área declarada nos trabalhos técnicos. No exemplo dado, pode ter havido falha na escrituração do lote (em vez de 20×25, foi escrito 10×25), mas a hipótese mais provável é a anexação ao lote vizinho, sem as formalidades previstas em lei. Portanto, a decisão do registrador nos procedimentos de retificação de registro deve sempre se basear na realidade jurídica, ou seja, deve constatar se a área apresentada nos trabalhos técnicos de agrimensura estão ou não garantidas pelo direito de propriedade regularmente constituído. Princípio da verdade real – este princípio preconiza que o agente administrativo deve agir no sentido de chegar até a verdade real, independentemente das provas apresentadas. No procedimento retificatório, o oficial somente deve decidir procedente o pedido, no momento em que firmar juízo de convicção a respeito da veracidade representativa das provas. (Augusto, 2011)

1.4 Hipótese

A recusa que se dá no ato da anuência dos confrontantes limítrofes após os trabalhos realizados e a não assinatura da declaração de reconhecimento de limites ocasionam as retificações e cancelamentos no momento final dos processos de georreferenciamento, mesmo após a sua certificação pelo INCRA. Isso acontece, pois, esses processos são identificados com vício quando chegam aos cartórios de registros de imóveis. Muitas vezes erros são encontrados pela falta de análise e informações como delimitação correta dos limites, bem como localização equivocada dos confrontantes, números de matrículas errôneas e novos confrontantes que surgiram sem que estes sejam apresentados na planta topográfica e memorial perimétrico descritivo ou matrícula de origem dos trabalhos.

2. REFERENCIAL TEÓRICO

Esse trabalho tem como seu principal objetivo buscar na legislação, nas normas, publicações diversas e manuais os procedimentos para concluir as etapas de do georreferenciamento, da certificação e do registro no cartório de imóveis com o mínimo de retrabalho e a morosidade entre essas etapas. Como ensinam Marion, Dias e Traldi (2002, p.38), “O referencial teórico deve conter um apanhado do que existe, de mais atual na abordagem do tema escolhido, mesmo que as teorias atuais não façam parte de suas escolhas”.

Para tanto, utilizaremos a legislação aplicada que é definida através da Lei 10.267 de 28 de agosto de 2001 e regulamentada de acordo com o Decreto nº 4.449 de 30 de outubro de 2002, que foi alterado e prorrogado pelo Decreto nº 5.570 de 31 de outubro de 2005 e posteriormente prorrogado e alterado pelo Decreto nº 7.620, de 21 de novembro de 2011. Os materiais publicados pelo INCRA também serão utilizados; a portaria INCRA 954 de novembro de 2012, a instrução normativa INCRA nº 08 de novembro de 2002 e a instrução normativa INCRA novembro de 2003.

Por último, conforme resolução do IBGE Nº 01 de 22 de fevereiro de 2005, foi estabelecido como Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas – SIRGAS, como novo sistema de referência geodésico para o Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) e para o Sistema Cartográfico Nacional (SCN), assim fica preconizado o datum de referência para implantação de marcos geodésicos para os levantamentos topográficos referenciados com coordenadas precisas.

3. MATERIAIS E MÉTODOS

 

Esse trabalho irá desenvolver uma pesquisa bibliográfica e descritiva para estudar e correlacionar o que se tem publicado a respeito do georreferenciamento de imóveis, sua certificação e registro, revendo e analisando criticamente os conteúdos com a finalidade de espelhar o esforço dos profissionais que operam na área da agrimensura e na área do registros cartoriais em buscar e desenvolver metodologias para que haja minimização dos indeferimentos de processos de georreferenciamento quando do registro em cartório.

Serão utilizados o referencial teórico citado no item anterior desse artigo, porém a internet será vastamente utilizada para a busca por artigos, textos, produção intelectual que contribua para o entendimento do momento atual e de novas realidades para o georreferenciamento e registro dos imóveis no Brasil.

4. DISCUSSÃO E CONCLUSÃO

4.1 O controle da ocupação da terra no Brasil

A questão do controle e da ocupação da terra no Brasil é uma problemática que remonta à colonização brasileira e que deve, em princípio, ser analisada separadamente. Isso porque, o começo da colonização do território brasileiro o interesse era que, por meio da distribuição de terras, Portugal pudesse ocupar as áreas desabitadas, facilitar o controle do território e investir na extração de produtos tropicais que pudessem ser comercializados na Europa. Por muitos anos seguintes, segundo o estudo dos autores Rocha, Celestino (2010) a divisão de terras no Brasil continuou obedecendo apenas os interesses da coroa portuguesa, no sentindo de que poucos receberiam enormes trechos de terras, que depois eram divididos e repartidos entre os povoadores. A população colonial se estabeleceu obedecendo, não a um plano de distribuição geográfico predeterminado, mas ao arbítrio e à conveniência individual de alguns considerados fidalgos e homens de distinção ou estrangeiros que trabalhariam nas terras brasileiras.

As premissas legais foram estruturadas antes do descobrimento, no século XIV, com as seismarias. Desta época até os dias atuais observou-se a aplicação das Sesmarias no Brasil, as Posses no Brasil, a Lei de Terras, Os decretos do Governo Provisório, a Colonização de Terras, o Título de Terras, a Legislação Territorial da República, Estatuto da Terra, a Constituição da República de 1988 e a Lei 8.629/93. (Rocha, Celestino, 2010)

Já em um segundo momento, com a instituição da república, iniciam-se as políticas e as legislações que visavam a distribuição e registro das terras devolutas brasileiras. Entretanto, esse processo não foi efetivo em organizar nem em distribuir de forma a fomentar a criação de riqueza para a população do país. E outras normas precisaram nascer em passos seguintes para a transformação do controle de terras do Brasil. Segundo, a produção de pesquisa científica do colega formado na Faculdade de Engenharia de Minas Gerais – FEAMIG, Palhares (2009):

Dando conformação ao Registro de Imóveis o Decreto nº. 12.343, de 1917 que instrui a execução provisória dos atos de registro. A Lei 4.827 de 1924 e o Decreto 18.527 de 1928 que instituíram o princípio da continuidade do Registro de Imóveis. Em 1939 foi editado o decreto nº. 4.857, modificado pelo decreto nº. 5.318 de 1940 que estabeleceu o serviço de registros públicos estabelecidos pelo Código Civil, este vigorou até a promulgação da lei nº. 6.015/73. (Palhares, 2009)

4.2 A revolução no sistema de registro e controle dos imóveis rurais brasileiro

Era um país a ser construído e não uma propriedade a ser cultivada ou edificada. (Rocha, Celestino, 2010)

Felizmente, os registros públicos tiveram nova perspectiva de regulamentação pela Lei nº. 6.015/1973 e suas alterações posteriores, essa norma trouxe importante evolução ao registro imobiliário e ganhou o nome de Lei dos Registros Públicos. Com ela também surgiu como grande elemento de inovação a figura da matrícula, que é o documento que traz informações do imóvel de forma a caracterizá-lo como se fosse seu documento de identidade ou uma certidão de nascimento.

Muitos anos após, foi publicada a Lei nº. 10.267 de 2001, que posteriormente foi regulamentada pelo Decreto 4.449 de 2002. Este foi um novo marco que apresentou novidades em suas normas, das quais se originaram aprimoramentos e também inovações ao sistema de registro. Vale ressaltar, dentre essas inovações, a instituição do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR e, especialmente, foi prevista a implementação gradual da tecnologia moderna de precisão e georreferenciamento, que seria utilizado para levantamento e registro das delimitações e contornos dos imóveis rurais e sua melhor identificação no referido cadastro e nos registros imobiliários das propriedades rurais brasileiras.

No site do Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal <http://www.notariado.org.br/> encontra-se texto que elenca a importância desse Decreto:

Se você possui um imóvel rural com mais de 500 ha (ou com qualquer área após outubro de 2005) e necessita registrar um novo ato em sua matrícula – uma escritura de compra e venda ou de inventário, por exemplo – você receberá do Oficial do Registro de Imóveis uma exigência para realizar o georreferenciamento do imóvel nos termos da Lei 10.267/01. Através desta sutil exigência estará ocorrendo a maior revolução no sistema de registro e controle dos imóveis rurais já efetuada no país e, provavelmente, no mundo.

A história da demarcação de terras no Brasil criou diversos fatores importantes que culminaram na elaboração da Lei 10.267/01, que alteraram toda a sistemática de identificação dos imóveis rurais no país, que desde então passou a ser um agradável desafio para registradores, agrimensores e à população que estarão resguardados de uma maior e precisa identificação do imóvel e também, de segurança jurídica e transparência no que se relaciona ao assunto.

4.3 O processo de certificação e registro de imóveis brasileiro

O surgimento da Lei Federal 10.267 no ano de 2001, passa a ligar à necessidade de descrição georreferencial aos casos que a referida lei especifica. Na atividade registrária, as alterações são também muito importantes tendo em vista a inserção dos parágrafos 3º e 4º ao artigo 176, e do parágrafo 3º ao artigo 225, ambos da Lei Federal 6.015/73 – Lei de Registros Públicos.

Dessa forma, os procedimentos de Certificação e Registro de Imóveis foram evoluindo e ganhando normatizações, estudos e fluxos para padronizar e facilitar o desenvolvimento do trabalho dos profissionais agrimensores e agentes cartoriais. Grande parte são artigos, monografias e apresentações produzidos por discentes das várias faculdades e universidades brasileiras, parte desses produzidos e mantidos no sítio eletrônico do próprio INCRA e alguns textos e manuais disponibilizados pelos cartórios visando principalmente a comunidade cartorial.

No ápice desse caminho de especialização do imóvel rural o material que o subsidia está regulamentado pelo conjunto de normas para execução de serviços de georreferenciamento de imóveis rurais constituído pelo Manual Técnico de Limites e Confrontações, pelo Manual Técnico de Posicionamento e pela Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais (NTGIR) 3ª Edição. De acordo com o que este primeiro manual prenuncia, seus dados trazem uma inovação conceitual (em comparação com as edições anteriores da NTGIR), adotando o conceito de imóvel rural contido na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973) e não o estabelecido pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964), fato que aproxima os procedimentos de certificação e o registro de imóveis.

Após proceder em conformidade com as normatizações do INCRA, o agrimensor que possuir o credenciamento para atuar junto ao sistema Sigef, deve inserir o arquivo eletrônico com os dados georreferenciados do imóvel na área especificada pelo site/sistema (<sigef.incra.gov.br>). O Sigef fará a análise dos dados de forma automática e informará caso haja sobreposição do imóvel analisado com outros imóveis que já foram inseridos no sistema. Quando não há a sobreposição de área do imóvel analisado com qualquer outro, o sistema permite que o agrimensor solicite a certificação. Depois de solicitada a certificação é gerada em próprio meio eletrônico em tempo mínimo.

Assim que o sistema envia a certificação, o profissional pode imprimir do próprio Sigef os documentos que foram gerados: a planta e o memorial descritivo, juntá-los às outras documentações necessárias para por fim, entregar todo o dossiê com o objetivo de análise do cartório de registro de imóveis.

Entretanto, nem sempre os dados do sistema estão em conformidade com o registro dos cartórios. Por isso, repetidas vezes, no cartório encontra-se diferenças e sobreposições, dessa forma, sendo necessário refazer o procedimento. Ou seja, mesmo tendo o agrimensor adquirido do sistema a certificação, esta não demonstra o rol de confrontantes, não assegura a titularidade da área, muito menos que houve legitimidade do solicitante que procedeu ao requerimento da certificação. Essa é uma análise de cunho jurídico e o registrador imobiliário a tem como competência e responsabilidade exclusiva com relação a questão dos direitos sobre a propriedade imobiliária.

Mesmo que partir de 2013, tendo a certificação do georreferenciamento passado a ser efetivada pelo meio eletrônico do Sigef – o qual se limitou a conferir se no caso os vértices se sobrepõem ou não a outro imóvel georreferenciado, continuou sendo de responsabilidade do registrador imobiliário dirigir o procedimento retificatório e assim elucidar da descrição tabular do imóvel.

4.4 Instruções importantes para dirimir potenciais incorreções no processo de registro de imóveis

Posteriormente ao processo da certificação do imóvel, os responsáveis devem buscar obter um novo registro junto ao cartório de registro de imóveis da comarca referente à sua localização. Esse procedimento possibilitará a identificação do imóvel evitando-se assim a duplicidade de matrículas – problema de divergências entre os quantitativos do sistema cartorial brasileiro, situação que ocorre ultimamente tanto na área rural quanto na área urbana do país.

Insta colacionar um trecho do Manual Básico de Retificação de Registro Imobiliário e Georreferenciamento, disponibilizado no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB:

“Além da atribuição de efetuar os registros dos direitos inerentes ao bem imóvel, o registrador preside alguns procedimentos especiais, como a retificação de registro, com ou sem georreferenciamento, e o procedimento da regularização fundiária, algo ainda embrionário que logo será uma das principais atribuições do registrador imobiliário.” (AUGUSTO, 2011)

Os engenheiros agrimensores responsáveis e os agentes cartoriais devem ter em mente que de posse apenas da correta descrição perimetral do imóvel pela matrícula com a qual se trabalha o georreferenciamento, nem sempre é possível obter bons resultados para a finalização do trabalho de registro. Muitas vezes a matrícula é deficiente em dados para concatenar o real perímetro.

Tendo em vista esse fato, identifica-se a necessidade da realização de um trabalho minucioso e uma criteriosa análise técnica, adentrando detalhes como o cadastro documental de todos os vizinhos ao terreno em que se procede o trabalho em questão, antes mesmo de se fazer o levantamento topográfico. Essa apuração pode ser realizada através de uma consulta junto aos cartórios de registro de imóveis para encontrar todas as matrículas dos confrontantes envolvidos no processo do georreferenciamento, permitindo assim a real identificação e mapeamento de dados fidedignos de todos os confrontantes em torno do perímetro do imóvel do qual se realiza o georreferenciamento. Dessa forma, pode-se viabilizar a assinatura da declaração de reconhecimentos de limites pelos confrontantes do imóvel, o que demonstra esmero com o trabalho e possibilita sua autenticidade.

 

4.5 Conclusão

 

A história do uso e da divisão de terras no Brasil aconteceu de forma muitas vezes desorganizada e devido a extensão territorial e aos diversos interesses envolvidos, a demarcação das terras foi comumente realizada de forma aleatória e ainda hoje encontram-se divergências nos registros que foram efetuados ao longo do tempo. Entretanto, acompanhando a evolução das regras de controle e proteção da propriedade percebe-se a transformação, desde instrumentos existentes antes mesmo do descobrimento do Brasil até o criação e fomento de sistemas de registro, controlados pelo Estado, que traz grande relevância e impacto para a segurança imobiliária e jurídica nos dias atuais.

Muitos avanços foram conquistados, o avanço garantido pela legislação que ganhou novos e melhorados contornos com as alterações que foram sendo inseridas, sistemas como o Sigef e a atuação dos cartórios de registros imobiliários são exemplos do expressivo crescimento e ganho de maturidade na questão do georreferenciamento e do registro de imóveis no Brasil.

Interessa registrar que, muito mais por resultado do trabalho que vem sendo feito em busca do aperfeiçoamento do sistema de demarcação de terras no Brasil que por descuido e erros atuais, aparecem com alta frequência no desenvolver dos trabalhos dos engenheiros agrimensores e dos registrários, sobreposições nos processos de certificações que são encaminhados para registro nos cartórios.

Por isso, é importante recomendar que no trabalho do agrimensor também seja reservado tempo para uma busca e pesquisa criteriosa com apoio dos cartórios para procurar saber de detalhes que elucidam acerca do cadastro documental dos vizinhos ao terreno, e que isso deve proceder antes mesmo de se fazer o levantamento topográfico. É interessante realizar consulta junto aos cartórios de registro de imóveis de forma a antever uma situação confrontante de matrículas dos envolvidos no processo do georreferenciamento, auxiliando o profissional agrimensor para obter de forma mais clara e eficaz a identificação e mapeamento dos dados do perímetro do imóvel antes que se desenvolva sua atuação em busca do registro final.

Esses cuidados são essenciais para dirimir o desgaste profissional e a morosidade para findar os processos em andamento. Isto porque, quando os processos de certificação necessitam ser reiterados é elevado o custo e aumentado significativamente o retrabalho para reorganizar e regularizar esses processos, o mesmo acontece com os processos que devem ser cancelados por motivo de enganos e disparidade de informações nos dados apurados sobre o imóvel e em sua matrícula.

Estimular iniciativas como estas, garante grande auxílio ao cenário da engenharia de agrimensura, pois visa orientar os profissionais envolvidos no processo da certificação de georreferenciamento imóveis rurais, evita retrabalhos e prejuízos assim como proporciona de forma mais célere o cumprimento da 3º norma técnica de georreferenciamento do INCRA.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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