Nesta edição apresentamos os passos para a apresentação de peças técnicas para a certificação de imóveis rurais.

Documentação

É fundamental a análise da documentação do imóvel, matrículas ou transcrições pois o Incra não certifica partes ideais individualmente. Quanto à matrícula, para certificação deve ser observada a situação jurídica com relação aos proprietários.

Cadastro Rural

Os procedimentos iniciais são analisar a situação cadastral do imóvel com base na lei 5868/72, verificar o código do imóvel no Incra e observar o conceito agrário de imóvel rural – Lei 4504/64 e 8629/93.

O imóvel rural é definido como “prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial”.

Em termos conceituais, considera-se como um único imóvel uma ou mais áreas confinantes, registradas ou não, pertencentes ao mesmo proprietário ou posseiro, de forma individual ou em comum (condomínio ou composse), mesmo na ocorrência das hipóteses abaixo:

– Estar situado total ou parcialmente em um ou mais municípios;

– Estar situado total ou parcialmente em zona rural ou urbana;

– Ter interrupções físicas, como cursos d’água e estradas, desde que seja mantida a unidade econômica, ativa ou potencial.

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)

Emitido pelo Incra, foi instituído pela Lei Federal nº 5.868 de 12 de dezembro de 1972 e regulamentado pelo decreto 72.106 de 18/04/73. Obriga todos os proprietários rurais, titulares do domínio útil ou possuidores a qualquer título, e os parceiros arrendatários e comodatários a se cadastrarem no Incra, onde obterão o respectivo CCIR, documento indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial.

Retificação de Registro Imobiliário

1 – Divergência entre área da matrícula e área medida

A retificação de área, através de ação judicial ou administrativa, objetiva adequar as reais dimensões do imóvel ao respectivo registro, não se constituindo em via alternativa para aquisição de domínio do imóvel. Daí ser imprescindível o reconhecimento de que houve erro no registro e de que o requerente detém a propriedade da área a ser retificada, independente da dimensão encontrada.

A ação de retificação judicial ou administrativa não se presta para aquisição de propriedade de imóvel sem o correspondente título dominial.

Na análise das peças técnicas será verificado se o memorial descritivo constante na matrícula, os confrontantes e os acidentes naturais correspondem ao perímetro levantado, tomando os devidos cuidados para não regularizar áreas não pertencentes ao título, como área de posse, área devoluta, terras públicas estaduais ou federais, terras indígenas, etc..

2 – Imóvel com rodovias

O levantamento topográfico georreferenciado de imóvel que confronta com rodovias (estradas) federais, estaduais ou municipais, desapropriadas ou não pelo poder público, deverá obedecer a faixa de domínio informada pelo Órgão Público ou empresa responsável pela rodovia.

A planta deverá ser única, englobando as matrículas, desde que mantida a unidade econômica, ativa ou potencial do imóvel. Quando a estrada cortar a matrícula, o memorial descritivo deverá ser elaborado distintamente para cada gleba, para que os Serviços de Registro de Imóveis abram novas matriculas para as citadas glebas.

Atenção: a área total do imóvel a ser certificado corresponderá à somatória da área das glebas ou matrículas, não sendo incluídas as áreas das rodovias.

3 – Imóvel com ferrovias

Para os imóveis que confrontam com faixas de domínio de ferrovias, normalmente desapropriadas e com matrículas próprias, o limite da propriedade será a faixa de domínio.

A planta a ser elaborada deverá ser única e abranger todas as glebas, desde que mantida a unidade econômica, ativa ou potencial do imóvel. Os memoriais descritivos serão distintos para ambas as margens.

Imóveis com Reservatórios de Usinas Hidrelétricas

O perímetro do imóvel que faz confrontação com as cotas de desapropriação dessas usinas deverá ter suas cotas implantadas através de nivelamento e transportadas de Referência de Nível (RN), fornecido pela empresa responsável pelo reservatório para posterior georreferenciamento dos pontos implantados. A declaração de respeito de divisas é indispensável para a certificação.

Imóveis com Cursos D’água

Em atendimento à legislação do registro imobiliário, os imóveis que fazem divisas com esses acidentes naturais deverão ser medidos observando o conceito de público ou privado estabelecidos pelo Código de Águas.

Quando o curso d’água for público, ou seja, navegável, o limite da propriedade será a sua margem, a não ser que a descrição tabular da matrícula do imóvel exclua a área de domínio público pertencente à margem do curso d’água. No entanto, se a descrição tabular mencionar como confrontação a margem do curso d`água, este será o limite da propriedade.

Se o curso d`água for privado, ou seja, não navegável, o limite da propriedade será o centro do álveo e o confrontante será o proprietário da outra margem, o qual deverá assinar a declaração de respeito de divisas.

Reseva Legal Averbada

Deve constar na planta  georreferenciada a área da Reseva Legal (RL) para retificação. Na maioria dos casos ocorre  aumento da área do imóvel, e neste caso a área de RL deve ser aprovada pelo Órgão Ambiental antes da Certificação.

Servidão Averbada

As servidões averbadas nas matrículas também devem ser destacadas na planta e memorial. Exemplos: servidões de passagem, de gasoduto, oleoduto, de rede de energia, etc..

Apresentação da Planta e Memorial

Apresentar as plantas e memoriais descritivos com apenas duas casas decimais, conforme está previsto na Norma de Georreferenciamento para as coordenadas e distâncias.

Outras situações em que é exigida a Certificação

Decreto nº 5.570/05, em todas as ações judiciais, retificação ou usucapião ajuizadas a partir de 01/11/2005, independente da área.

Norma nº 243 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, em todas as retificações administrativas, independente da área se estiver georreferenciada.

Certificação nas Ações Judiciais

A Certificação nos processos judiciais de usucapião ou retificação somente deverá ocorrer após todos os confrontantes terem sido citados e não haver nenhuma manifestação contrária ao perímetro levantado.

Deverá ser anexado ao processo de Certificação cópia do documento extraído do processo judicial que comprove este fato.

Declaração de Confrontante

As declarações também deverão ser assinadas pelos cônjuges nos termos do novo código civil. Na falta de alguma anuência dos confrontantes, poderá ser aceita uma declaração assinada pelo proprietário e pelo profissional de que foram respeitados os limites e divisas dos imóveis, sendo posteriormente providenciada via cartório de registro de imóveis, que também prevê que poderá ser aceita Declaração de Reconhecimento de Limites assinada por eventuais ocupantes (posseiros).

Roberto Tadeu Teixeira

Roberto Tadeu é engenheiro agrimensor formado pela Feap-SP, pós graduado/especializado em georreferenciamento de imóveis rurais, chefe do Serviço de Cartografia da Divisão de Ordenamento da Estrutura Fundiária e Coordenador do Comitê Regional de Certificação do Incra/SP
roberto.tadeu@spo.incra.gov.br