Para realizar uma gestão territorial adequada e eficiente é necessário primeiramente conhecer o território, o que não se restringe à percepção de seus limites e suas configurações; além do conhecimento geográfico, é fundamental a noção da situação ocupacional desse território.

Acredita-se que atualmente existam mais escrituras de propriedade de imóveis rurais do que a quantidade de terra. Muitas pessoas “forjam” uma escritura de terra apenas para obter benefícios bancários, apresentando-a como garantia para financiamento de empréstimos bancários.

A Lei Federal 10.267/01 pretende que a incorporação da base gráfica do cadastro ao registro seja uma verdadeira interconexão, através do georreferenciamento dos imóveis. Isso permite a conexão de uma propriedade no contexto da outra, melhorando assim a localização do imóvel, identificando sobreposições e aperfeiçoando a técnica de restauração de um limite perdido ou litigioso.

A finalidade primordial do georreferenciamento consiste em um perfeito cadastro do imóvel rural, através da medição in loco, por profissional devidamente qualificado, levando em consideração as coordenadas referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) e auferindo sua precisa localização e caracterização, sendo assim um levantamento técnico-jurídico que serve para ambas as Instituições (Cadastro e Registro).

Antes do advento das novas regras de medição, as delimitações eram feitas com base em rios, árvores e morros. Hoje, os dados são obtidos por tecnologia GNSS, integrada ou não a outros métodos de levantamento, acabando de vez com questões referentes à localização e dimensão de propriedades rurais. A identificação do imóvel rural é feita com indicação do código da parcela, dos dados constantes do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área.

A exeqüibilidade da Lei 10.267/01, entretanto, tem sido muito contestada. Os principais questionamentos são: custo elevado dos serviços; falta, no mercado de trabalho, de número suficiente de profissionais aptos, habilitados pelo Crea e credenciados pelo Incra, que efetivamente estejam atuando na área; custo elevado dos equipamentos; e deficiência da infra-estrutura geodésica em muitas regiões. Muitos desses questionamentos estão sendo respondidos e se tornando uma realidade satisfatória. Em relação aos custos de execução, pode-se dizer que os geomensores normalmente utilizam essa argumentação nas negociações, o que é um erro. Para conseguir uma negociação que satisfaça um proprietário de imóvel rural é necessário mostrar os benefícios de seu serviço, ou seja, o que o proprietário irá obter de vantagem em termos financeiros.

Para melhorar esse entendimento discrimina-se, de forma sucinta, o que cabe ao Registro de Imóveis e ao Cadastro Imobiliário. Cada um desses sistemas possui funções e atividades distintas, enquanto o Registro Imobiliário tem por objetivo uma atividade jurídica, o Cadastro Imobiliário tem uma ação fundamentalmente técnica de medição de parcelas. De uma maneira mais específica, pode-se relacionar o que cada um desses sistemas deve, de maneira resumida, dispor:

  • Registro de Imóveis
  • Características do imóvel (Princípio da Especialidade);
  • Cadeia de titularidade (Princípio da Continuidade);
  • Publicidade das informações e acesso a todos (caráter público);
  • Garantia de fé pública;
  • Segurança jurídica;
  • Salvaguarda e conservação dos documentos.
  • Cadastro Imobiliário
  • Medição e georreferenciamento;
  • Situação física do imóvel;
  • Determinação de limites.

Observa-se que esses sistemas tornam-se inoperantes quando tratados de forma isolada, uma vez que somente se pode conceber um sistema de gestão territorial quando ele é ao mesmo tempo físico e jurídico, capaz de oferecer ao registro as condições indispensáveis para uma matrícula exata.

A sociedade é o maior beneficiário desse sistema de gestão territorial. Porém, se tentarmos individualizar alguns benefícios aos proprietários de imóveis rurais, teremos como resposta os seguintes benefícios, a saber:

  • Especializa o direito imobiliário, protegendo os proprietários;
  • Torna clara a definição dos limites da propriedade;
  • Garante maior segurança quanto a procedimentos jurídicos, tais como transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento do imóvel;
  • Regulariza a matrícula e certidões do imóvel, em função da  indicação dos vértices dos imóveis com coordenadas referenciadas ao SGB;
  • Declara os confrontantes, o que permite que sejam definidos os limites existentes e que os confrontantes reconheçam tais limites como verdadeiros;
  • Ter o imóvel regularizado e/ou atualizado pelo CCIR diminui o risco em relação a possíveis ações jurídicas que o proprietário venha a sofrer de órgãos governamentais, tais como Ministério Público, Receita Federal e agências de meio ambiente;
  • O imóvel certificado também é mais valorizado, pois o CCIR oferece maior segurança e credibilidade no mercado de terras;
  • Cria condições de acesso aos instrumentos de política pública de créditos, fomento e assistência técnica;
  • Permite que muitas transações financeiras, como financiamentos em bancos, vendas ou arrendamentos da terra fiquem mais ágeis.

Além disso, estes itens também podem ser argumentos para uma negociação mais eficaz nessa área de atuação.

E para a sociedade em geral, quais são os benefícios? Entre vários outros benefícios, o georreferenciamento de imóveis rurais permite que, através do conhecimento da malha fundiária do País, o Estado possa controlar a ocupação irregular e promover a retomada de terras públicas, combater o desmatamento desregrado dessas terras e aprimorar a sua destinação, através da criação de projetos sustentáveis de reforma agrária. Pode-se relacionar alguns benefícios ao Poder Público e a sociedade, a saber:

Cadastra e localiza imóveis rurais, melhorando a possibilidade de planejamento de ações da Administração Pública, com ênfase na melhoria da produção;

Viabiliza uma adequada e justa tributação;

Evita casos de sobreposição de propriedades rurais entre os particulares e áreas públicas;

Identifica locais de concentração de minifúndios e latifúndios, para posterior e eventual direcionamento das políticas públicas;

Permite desenvolver ações de regularização fundiária;

Identifica precisamente todas as terras devolutas federais e estaduais;

Elimina focos de grilagem de terras no País;

Integra os cartórios de registros públicos com instituições governamentais responsáveis pelo controle de terras federais e estaduais.

O conhecimento do espaço territorial brasileiro, com toda a rigidez que só a informação georreferenciada fornece, permite viabilizar um compartilhamento seguro de informações precisas sobre a estrutura fundiária brasileira.

O levantamento das áreas rurais brasileiras identifica os imóveis adequadamente, induz à correção documental, reconhece a sobreposição dos imóveis rurais, localiza suas divisas, extensão, áreas e reais proprietários. Por conta disso, merece nossa especial atenção, pois nós geomensores somos profissionais incumbidos de desempenharmos um importante papel nesse processo. Com efeito, o cadastro rural é um problema nacional, cuja solução somente ocorrerá com a participação efetiva de todos os setores da sociedade.

Wilson HollerWilson Holler
Engenheiro cartógrafo da Companhia Brasileira de Projetos e Empreendimentos (Cobrape)
Consultor em geotecnologias
geoquality@gmail.com