Por Arilton Pereira de Oliveira, Carlos Henrique Otoni, Luiz Alberto do Carmo Santório & Thiago Ferreira Lopes.
Orientador: Antônio Alves de Araújo
Faculdade de Engenharia de Minas Gerais – FEAMIG
Engenharia de Agrimensura
Resumo – O presente trabalho teve como objetivo apresentar o processo de avaliação de imóveis urbanos, tendo como base as premissas previstas na NBR 14.653 parte 1 (Procedimentos Gerias) e parte 2 (Imóveis Urbanos), demonstrando paralelamente a importância da participação de um profissional da área de engenharia como previsto na lei 5.194/1966 em uma avaliação. Para tanto foi realizada uma avaliação de um lote urbano localizado no bairro Havaí em Belo Horizonte – MG. Para a composição do valor do imóvel utilizou-se 10 elementos amostrais localizados nas proximidades do imóvel avaliando. Após o estudo pode ser observado que os coeficientes utilizados para homogeneização dos valores demandaram de muito critério que devem ser considerados, pois estes implicam diretamente no valor final do bem avaliando, podendo ser favoráveis ou não.
Abstract – This study aimed to present the evaluation process of urban real sates (urban properties), based on the issues contained in NBR 14 653 Part 1 (General Procedures) and Part 2 (Urban Real Estate), demonstrating the parallel importance of a professional from engineering area as required by law 5.194/1966 in an evaluation. For such an evaluation was made of a lot located in the urban neighborhood Hawaii in Belo Horizonte – MG. To make up the evaluation of this property was used 10 sample’s elements located near the property evaluated. After the study, we can observe that the coefficients used for homogenization of values should be well observed because they are involved directly in the final value of the property assessed, whichmay be favorable or not.
Introdução
Segundo Almeida (2006), a partir de 1999, iniciou-se um profundo trabalho de revisão das normas de avaliações brasileiras, dentre elas, a NBR 5676-Avaliação de imóveis urbanos, em vigência desde 1989, que sucedeu a NB-502 (1977), primeira norma a tratar de avaliações de imóveis urbanos, e, até então, principal referência para as avaliações imobiliárias.
Este trabalho aborda as etapas fundamentais da avaliação de um determinado imóvel urbano, partindo da vistoria do imóvel, demonstrando a aplicação da Norma Brasileira para Avaliação de Bens, NBR 14653, em suas Partes 1 – Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis Urbanos.
Objetivo
Apresentar de forma simplificada todas as etapas do processo de avaliação em um determinado imóvel urbano dentro das premissas da NBR 14653, visando diminuir os eventuais acontecimentos que possam comprometer a composição do valor do imóvel a ser avaliado, constitui o objetivo geral deste trabalho.
Método
Para a elaboração desta pesquisa exploratória, que se trata de um estudo de caso, adotou-se a seguinte metodologia para a avaliação de imóveis urbanos, para tanto criou-se um fluxograma como forma de ilustrar as etapas a serem adotadas nesta pesquisa, conforme pode ser visto figura 1.
Fig. 1 – Fluxograma Ilustrativo da Metodologia.
Fonte: os autores
Essas etapas envolvem atividades de campo e de escritório. São elas: Vistoria, Pesquisa de Mercado e Relatório Final
Vistoria
A NBR 14.653 em sua seção 3.5.2 define que o termo vistoria pode ser entendido como a “Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”
Pesquisa de Mercado
“O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório” (NBR 14653-2, Seção 8.2.1.3.2).
Relatório Final
De posse do conjunto de dados obtidos da vistoria física e do levantamento de mercado, o avaliador procederá ao tratamento estatístico, às verificações convenientes e à análise e interpretação dos resultados, para alcançar o resultado final e apresentá-lo sob a forma de relatório… (Almeida 2006, pag. 29).
Método de Avaliação Adotado
O método Comparativo Direto de dados de Mercado é o mais recomendado para identificar o valor de um bem imóvel, podendo ainda ser utilizado o método involutivo no caso de glebas urbanizáveis ou o método evolutivo. Para este trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com a utilização de fatores cujos índices deverão corrigir as diferenças entre os atributos que agregam valor ao bem avaliando em relação aos elementos amostrais e farão parte da composição de seu preço. Como por exemplo, o Fator de Localização ou Transposição.
Caracterização da Região de Estudos
A área de estudo deste trabalho está localizada na região Oeste do município de Belo Horizonte, Minas Gerais, indicado na figura 2, situado aproximadamente 9 km do centro da capital. A ocupação da região em torno do imóvel apresenta edificações residenciais e comerciais com padrões normais e com prédios com padrão médio
Caracterizações do Imóvel Avaliando
O objeto trata-se de um imóvel urbano com área 525 m² localizado na á Rua Marcos Coelho Neto 74 – Bairro Havaí em Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais, apresentando: Topografia regular, solo argiloso, proteção por muro em alvenaria, situado no meio da quadra e contém 4 edificações.
As benfeitorias do objeto avaliando apresentam as seguintes características descrições:
Edificação (1) – Área 45,0 m2
Sala de Estar = 1, Quartos= 1, Banheiros = 1, Cozinha = 1
Edificação (2) – Área 36,00 m2
Quartos= 1, Banheiros = 1, Cozinha = 1
Edificação (3) – Área 42,00 m2
Quartos= 1, Banheiros = 1, Cozinha = 1
Edificação (4) – Área 24,00 m2
Galpão: Cobertura = Telha Amianto
Os acabamentos das edificações são assim caracterizados: Paredes em alvenaria rebocadas; Revestimento dos Pisos em ardósia e cimento grosso; Portas e janelas do tipo metálico com cobertura de telha Amianto com engradamento em madeira.
O Imóvel possui ainda as seguintes infraestruturas básicas: Rede de água, Esgoto Sanitário, Energia, Iluminação Pública, Coleta de Lixo, Transporte Público, Pavimentação e Telefone.
Coleta de Dados
As visitas de campo foram realizadas com o objetivo de observar a caracterização da área do entorno do objeto e obter informações sobre os imóveis, elementos que compõem a amostra, a serem usados nos cálculos de composição do valor do objeto.
Determinação Valor Terra Nua (Vtn)
Para obtenção do valor da terra nua relacionou-se os fatores de correção da homogeneização com o valor do imóvel (amostra) tendo como resultado o valor da terra nua homogeneizado.
Quadro 1: Planilha de homogeneização, para Cálculo da Valor da Terra Nua
Fonte: os autores
Tratamento Estatístico dos Componentes da Amostra
Quadro 2: Planilha de Tratamento Estatístico, cálculo do Desvio Padrão
Fonte: os autores
Intervalo de Confiança
LC = Xa +/- (TP X ((S) / (N-1)^0,5))
Para o valor do metro quadrado = 345,00 (trezentos e quarenta e cinco reais)
Valor da Terra Nua Imóvel Avaliando = R$ 345,00 x 525,00m2 = R$ 181.125 (cento e oitenta e um mil cento e vinte cinco reais)
Avaliação das Benfeitorias do Imóvel Avaliando
Para obtenção do valor das edificações foi utilizado o Método Evolutivo, pelo Custo Unitário Básico e depreciação em função de sua idade, atualmente 30 anos e em relação ao estado de conservação, considerado baixo, utilizou-se o critério de ROSS-HEIDECKE.
V imóvel = (Valor terra nua + Valor das benfeitorias) = R$ 239.200 (duzentos e trinta e nove mil e duzentos reais)
Discussões e Conclusões
Conclui-se que a avaliação de imóveis urbanos envolve uma série de complexidades embora parecesse ser muito simples. Isto porque, o não entendimento à NBR 14.653-2 pode proporcionar erros durante e depois da coleta de elementos amostrais.
Pode ser verificado em algumas coletas de dados que a aplicação do fator de localização e topografia durante a homogeneização, depende da experiência do profissional que estiver realizando a avaliação, pois a aplicação dos índices de homogeneização nas informações de elementos pesquisados implicam no resultado do valor da terra nua (Vtn).
Referências
1.Almeida, Carlos Augusto de, IBAPE – A Vistoria Do Imóvel Em Face Da Nova Norma Para Avaliação De Bens, NBR 14653
2.Associação Brasileira de Normas Técnicas. Avaliação de bens. Parte 2: Imóveis Urbanos: NBR 14653-2. Rio de Janeiro, 2004.
3.DANTAS, R. A., Engenharia de Avaliações – Uma introdução à metodologia científica. São Paulo, Editora Pini, 1998.